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Fiscalité SCI : quelles sont les règles d’imposition ?

Fiscalité SCI : tout comprendre sur l’imposition de votre société civile immobilière



Lorsqu’une SCI relève du régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR), alors la fiscalité des revenus fonciers – et des plus-values - est comparable à celle qui s’applique pour la détention directe ou l’indivision. Une situation « par défaut » qui peut être compatible avec votre projet. Mais il est aussi possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), régime qui concerne certaines SCI par défaut selon la nature de ses associés. Dans ce second cas, certaines déductions seront alors rendues possibles. Un choix qui peut vous aider à optimiser votre projet et à avoir une vision à long terme.
Alors, entre IR et IS, et pour bien comprendre tous les enjeux de la fiscalité qui encadre les SCI, nous vous proposons notre guide complet.


Le régime d’imposition des SCI : IR ou IS

Une société civile immobilière (SCI) a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier. Celui-ci peut être constitué de biens proposés à la location (en location nue).
Des règles fiscales particulières s’appliquent en ce qui concerne l’imposition. Il faut notamment s’intéresser en premier lieu à la qualité des associés pour comprendre le régime d’imposition qui s’applique par défaut.

SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

Première possibilité : les associés sont des personnes physiques. Elles sont alors taxées à l’impôt sur le revenu (IR).
Dans le cas d’une SCI composée de particuliers associés ou d’entreprises qui relèvent de la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), de micro-entreprises assujetties au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou régime micro-bénéfice agricole (BA), les associés sont personnellement imposés sur les résultats, que les revenus soient distribués ou non.
Les revenus sont imposés selon les règles prévues en matière de revenus fonciers. C’est ce que l’on appelle la « translucidité fiscale » car la SCI est transparente fiscalement.
Le statut fiscal qui consiste à soumettre une SCI à l’impôt sur le revenu est le statut par défaut, utilisé par la plupart des sociétés civiles immobilières.

Cette fiscalité s’avère particulièrement confiscatoire notamment pour les associés qui possèdent un taux marginal d’imposition élevé. Car en plus du taux qu’il faut prendre en compte pour le calcul de l’impôt, il faut ajouter les prélèvements sociaux applicables aux revenus nets du patrimoine (17,2%).

Prenons l’exemple d’un associé d’une SCI dont le taux marginal d’imposition est de 30 %. Si ce dernier perçoit un revenu foncier de 20 000, alors le prélèvement global sera de 9 440 €. Il lui restera 10 560 €.
Ce régime d’imposition peut amener à des situations paradoxales : l’associé peut être obligé de payer un impôt sur le revenu découlant du bénéfice de la SCI si celle-ci en réalise un, sans avoir bénéficié personnellement des profits ! Mais à l’inverse, si une SCI est déficitaire, alors la quote-part du déficit « revenant » à l’associé peut être imputée sur son revenu global réduisant ainsi sa charge fiscale personnelle.


SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Deuxième possibilité : la SCI est soumise à l’IS et supporte le poids de l’impôt selon les bénéfices.
Si les associés sont des sociétés ou entreprises industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles relevant d’un régime de bénéfices réels, alors il faut prendre en compte les règles propres à leur régime d’imposition pour déterminer la quote-part de leur impôt lié aux bénéfices. Mais c’est la SCI qui est imposée directement à l’impôt sur les sociétés (IS).

Les associés ne supporteront aucun impôt sur le revenu sauf si la SCI distribue des dividendes. Dans ce cas, une nouvelle taxation est déclenchée avec un prélèvement forfaitaire unique à hauteur de 30 % sur les revenus de capitaux mobiliers.

Prenons l’exemple d’une SCI qui distribue l’intégralité du solde après paiement de l’impôt sur les sociétés sous forme de dividendes. Partons du principe que ce montant équivaut à 20 000 €. Alors, le prélèvement forfaitaire unique sera de 6 000 €, laissant à l’associé 14 000 €.

Une SCI soumise à l’IS s’avère plus intéressante notamment pour les associés soumis à une tranche marginale d’imposition élevée. L’avantage est d’autant plus marqué pour les associés imposés à 45 %. Une SCI à l’IS possède également un avantage décisif pour pouvoir capitaliser sur les revenus générés et éventuellement envisager de nouveaux investissements. En effet, en l’absence de distribution de dividendes aux associés, aucun impôt sur le revenu ne sera prélevé et aucun prélèvement social ne sera appliqué !


L’option à l’IS
Bien que la qualité de ses associés l’amène à être encadrée par le régime de l’impôt sur le revenu, une SCI peut opter pour l’imposition de ses bénéfices à l’impôt sur les sociétés. On parle alors de « l’option IS ».
Dans ce cas, la SCI devient redevable de l’impôt sur les bénéfices réalisés. Elle doit remplir des obligations déclaratives et transmettre une déclaration d’impôt sur les sociétés (2065) et non plus une déclaration de société civile non soumise impôt sur les sociétés (2072).



Une SCI soumise à l’IS semble plus avantageuse dans de nombreuses situations.

En ce qui concerne le taux d’imposition comme les charges déductibles, l’imposition à l’IS est en effet bien plus efficace. Mais si une SCI à l’impôt sur les sociétés semble parfaite pour la gestion d’un bien et l’optimisation fiscale, cela n’est pas aussi marqué lorsqu’il s’agit de vendre un bien.

Dans la logique de constitution d’un patrimoine, une SCI peut être amenée à acheter mais également à vendre des biens immobiliers qu’elle possède. Dans ce cas, une imposition sur la plus-value s’applique. Une SCI à l’IS est moins intéressante sur le plan purement fiscal car il faut ajouter à la plus-value la valeur des amortissements déjà appliqués chaque année. Oui, l’amortissement est considéré comme une plus-value et devient imposable à l’IS. Le régime des plus-values immobilières résultant de l’IR est plus avantageux car on y retrouve un abattement lié à la durée de détention qui mène à une exonération (au bout de 23 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux).

La même limite s’applique lorsqu’il s’agit de vendre des capitaux ou sortir des capitaux de la SCI. Si les associés veulent récupérer une partie de la trésorerie, alors c’est l’imposition qui encadre les dividendes qui s’applique avec un prélèvement forfaitaire unique de 30 %.
Toutes ces considérations amènent à conclure qu’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est recommandée pour les investisseurs qui ont une vision à long terme et envisagent une donation et/ou transmission de leur patrimoine.

Mais comparer l’IR et l’IS en ce qui concerne la fiscalité d’une SCI est un exercice complexe, qui demande une approche sur mesure. Tout dépend de votre stratégie, des biens que vous voulez acquérir et de la mise à disposition réalisée (location, mise à disposition à titre gratuit, etc.).

• Si une SCI génère peu de revenus ou est déficitaire, l’IR apparaitra souvent comme plus avantageux.
• Une SCI qui génère de forts revenus aura avec l’IS un levier efficace pour optimiser sa fiscalité.


Les obligations de déclaration en ce qui concerne la fiscalité d’une SCI

Plusieurs obligations en matière de fiscalité doivent être honorées chaque année par la SCI. Elles diffèrent selon que la SCI soit à l’IR ou l’IS.
Commençons par les obligations fiscales pour la taxation des bénéfices.

• Pour une SCI à l’IR, chaque associé doit déclarer, pour sa quote-part, les revenus issus de la SCI. Il faut compléter la déclaration des revenus fonciers 2044. Cette déclaration peut se faire directement dans la déclaration d’ensemble 2042 au niveau de la case micro-foncier si l’associé relève de ce régime. En parallèle, la SCI doit remplir chaque année une déclaration de résultats (imprimé 2072 C).
• Pour les SCI à l’IS, il faut télétransmettre une déclaration de résultats (formulaire 2065)

Une SCI peut aussi devoir honorer des obligations fiscales pour la contribution sur les revenus locatifs. C’est le cas lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette contribution possède un taux de 2,5 % qui s’applique sur les revenus non soumis à TVA et issus de la location de biens achevés depuis 15 ans au moins.

Enfin, citons également les obligations fiscales pour la contribution économique territoriale (CET). Les locations de locaux nus à usage professionnel sont redevables de cette contribution (au-delà de 100 000 € HT de recettes pour la CFE, 500 000 € HT pour la CVAE).




Les impôts locaux et la SCI

En se constituant un patrimoine immobilier, une SCI doit honorer des obligations en matière d’imposition locale. Ces impôts possèdent un montant totalement décorrélé du résultat annuel et des éventuels bénéfices. Quels sont les impôts locaux auxquels une SCI doit faire face ?
A la taxe foncière. Puisque la SCI est propriétaire d’un ou de plusieurs biens, elle doit régler la taxe foncière chaque année.


Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et SCI

L’impôt sur la fortune immobilière (qui a succédé au dispositif d’impôt sur la fortune) est dû lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier possédé par un contribuable dépasse la valeur de 1 300 000 €.
Les parts détenues dans une ou plusieurs SCI sont considérées comme des valeurs mobilières. Il ne s’agit donc pas de biens immobiliers détenus en direct… mais il s’agit d’un « droit » immobilier qui entre dans le cadre de l’assiette taxable à l’IFI. Concrètement, pour l’administration fiscale, vos parts de SCI sont considérées comme des actifs immobiliers détenus de manière indirecte.

Grâce à un montage optimisé et à une bonne répartition des parts parmi les différents associés dans une SCI familiale, il est possible de réduire voire même dans certains cas d’annuler votre IFI.
Prenons l’exemple d’une résidence secondaire détenue avec une SCI.
On peut imaginer le transfert de parts des parents vers les enfants majeurs qui ne sont plus dans le foyer fiscal. Les parents pourront alors continuer à jouir du bien immobilier mais n’en auront plus la propriété. La valeur de la résidence secondaire n’entrera pas dans le calcul de leur patrimoine.
La fiscalité est un élément central de la vie d’une SCI.

Ne choisissez pas les règles par défaut et ne vous contentez pas des dispositions de base. Pour pouvoir réellement optimiser votre investissement et faire travailler votre patrimoine, faites-vous accompagner par un spécialiste. Comptastar est un cabinet d’expertise-comptable spécialisé en matière de création, gestion et optimisation des SCI.
Nos conseillers maîtrisent parfaitement tous les sujets liés à l’imposition d’une SCI. Selon votre projet - qu’il s’agisse d’une création ou de l’accompagnement d’une SCI déjà existante - nous pouvons vous apporter notre regard extérieur. Contactez-nous dès à présent pour en savoir plus.






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