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Vente d’un bien immobilier en SCI familiale : processus

Réaliser la vente d'un bien immobilier en SCI familiale



La vente d’un bien appartenant à une SCI ne répond pas exactement aux mêmes règles que pour une vente initiée par un particulier. Entre l’obtention nécessaire de l’accord des associés et la taxation des plus-values, des règles spécifiques sont à connaître. Explications.


La vente d’un bien immobilier en SCI familiale : les deux grandes possibilités



Lorsque vous souhaitez vendre un bien possédé par une SCI, vous pouvez procéder de deux manières différentes. La première, la plus classique, est de choisir la mise en vente du bien immobilier par la SCI directement. Celle-ci peut vendre en son nom et chercher le futur acquéreur ou confier un mandat à un professionnel de l’immobilier. Mais une alternative existe.
Il est possible de réaliser une vente des parts sociales par les associés. Il s’agit là d’une véritable souplesse qui peut permettre à certaines situations conflictuelles de trouver une issue. En effet, un associé peut décider de revendre ses parts et sortir de la SCI (souvent avec l’accord nécessaire des autres associés) sans que cela n’entraîne la vente du ou des bien(s) possédé(s).


Le formalisme qui encadre la vente d’un bien immobilier en SCI familiale



Quelle que soit la solution choisie pour revendre un bien immobilier (de manière directe ou par cession de parts), il est important de suivre une procédure rigoureuse afin que cette opération soit menée à bien.
Intéressons-nous au cas classique de la vente d’un bien immobilier en direct. Selon les mentions indiquées dans les statuts et les pouvoirs conférés aux différentes parties prenantes (gérants et associés), il convient de suivre les étapes suivantes :

• Réunion des différents associés et vote de la décision de vendre le bien (au travers d’une assemblée générale des associés) ;
• Recueil de l’agrément du locataire si le bien concerné par la vente est actuellement loué. Le locataire peut se porter acquéreur en respectant les conditions de vente fixées et notamment en faisant une offre au prix ;
• Mise en vente sur le marché en direct avec l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier (un mandat signé au nom de la SCI est alors nécessaire) ;
• Signature d’un compromis de vente (en agence immobilière ou chez le notaire) ;
• Respect du délai de rétractation puis signature de l’acte de vente définitif


Pour une SCI familiale, et à moins que ce cas de figure ne soit prévu dans les statuts, il est important de recueillir l’avis favorable de tous les associés pour vendre un bien. Une assemblée générale est incontournable. Cette décision peut être prise lors de l’assemblée générale annuelle obligatoire ou en assemblée générale extraordinaire.


La gestion de la plus-value dans le cas d’une vente en SCI familiale



L’accord des associés a été obtenu et la vente d’un bien immobilier détenu par la SCI peut aboutir ? Dans ce cas, cette transaction sera soumise au régime des plus-values. Chaque associé d’une SCI familiale va devoir honorer une part de cette taxe au prorata des parts qu’il possède.

Lorsque le bien est vendu par la SCI, la plus-value est déterminée en effectuant la différence entre le prix d’acquisition additionné des frais, dont il faut soustraire le prix de vente.
Lorsque le bien est conservé mais que l’on procède à une vente des parts, alors la plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de ces parts.
Il existe des cas d’exonération de taxe sur la plus-value pour la vente d’un bien possédé par une SCI ou pour la vente de parts.

• La plus-value ne s’applique pas pour un bien détenu depuis plus de 22 ans. Il faut en revanche respecter une durée de 30 ans de détention pour être exonéré des prélèvements sociaux ;
• Idem si le logement était la résidence principale d’un des associés ;
• Enfin, aucune plus-value n’est exigée pour un prix de vente inférieur à 15 000 €

Des abattements sont pratiqués sur la taxe sur les plus-values immobilières dans le cadre d’une vente d’un bien en SCI. Cet abattement est de 50 % après une durée de détention comprise entre 2 et 8 ans et passe à 65 % au-delà. En résumé, plus votre SCI conserve un bien longtemps, et moins cette taxe sera élevée.

Sachez que la vente d’un bien immobilier détenu par une SCI n’entraîne pas sa clôture. Les sommes issues de la vente peuvent être réemployées pour l’achat d’un autre bien ou faire l’objet d’une répartition entre les associés si une décision de dissolution intervient. Cette dissolution n’est pas automatique même si la SCI ne possède plus aucun patrimoine immobilier.



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