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Prêt immobilier SCI : quelles conditions d’obtention ?

Comment obtenir un prêt immobilier en SCI ?



Investir avec une société civile immobilière (SCI) possède de nombreux avantages et peut convenir à votre situation si vous souhaitez développer votre patrimoine et/ou obtenir un complément de revenus. Pour acquérir un ou plusieurs bien(s) immobiliers(s) au travers de votre SCI, vous pouvez mobiliser vos fonds propres et avoir recours comme pour un achat classique à un prêt immobilier.
Comment obtenir un financement avec une SCI ? Voici les règles à connaître et les particularités propres à ce type de société.


Emprunter avec une SCI



L’achat d’un bien immobilier avec une SCI entraîne l’application des mêmes frais d’acquisition que pour l’achat en indivision par des particuliers. Ainsi, en plus du prix du bien, vous devrez régler les honoraires du notaire et les débours (comme les coûts liés aux certificats et divers diagnostics techniques, le coût des documents d’urbanisme ou des pièces hypothécaires).
Financer l’investissement à crédit est possible. Comme pour un achat en indivision et un investissement locatif que vous pourriez réaliser directement, vous avez la possibilité d’utiliser l’effet de levier du crédit. En trouvant des conditions d’emprunt optimales, avec un taux faible, une mensualité adaptée et un bon loyer pratiqué, vous pouvez viser l’autofinancement.

Les banques peuvent vous proposer un prêt amortissable ou in fine, avec un taux fixe ou variable, comme cela est le cas lorsqu’un particulier souhaite emprunter.
À vous ensuite de choisir entre deux possibilités : soit la SCI contracte l’emprunt en tant que personne morale distincte, soit les associés de la SCI empruntent à titre personnel. Dans le deuxième cas, il est possible d’affecter ensuite l’emprunt au compte courant de la SCI ou d’apporter les sommes empruntées au capital social de la SCI.

A savoir : dans le cas d’une SCI familiale dans laquelle chaque associé souscrit un emprunt de son côté, les banques vont évaluer le taux d’endettement de chaque associé. Le patrimoine personnel servira de base au calcul et permettra de déterminer une capacité d’endettement pour obtenir le prêt. Les associés fortement endettés pourront avoir alors une capacité réduite.


Les conditions d’emprunt pour une SCI



Si tous les modes de financement sont accessibles pour une SCI, il faut en pratique s’attendre à un niveau d’exigence plus fort de la part des banques. Selon le montage de votre SCI et notamment la nature des associés, les établissements bancaires pourront parfois être frileux pour vous accompagner ou appliquer des conditions moins attractives que pour les particuliers.

• Dans le cas d’une SCI familiale, composée uniquement d’associés qui sont des personnes physiques, vous pourrez obtenir des conditions de crédit proches de celles appliquées aux particuliers.
• Dans le cas d’une SCI holding, qui détient du patrimoine professionnel ou dont un associé est une personne morale, les conditions changent. Vous serez alors considéré comme investisseur professionnel, avec un taux d’emprunt majoré.


Les banques sont très exigeantes en ce qui concerne les garanties du prêt et l’assurance emprunteur. Ainsi, une hypothèque sur le bien immobilier acheté est souvent exigée. De plus, une caution solidaire d’un ou de plusieurs associés est souvent incontournable. Cette prise de garantie est une sécurité pour la banque qui, en cas de défaillance, lui permettra de se retourner directement vers la caution pour recouvrer la totalité des sommes exigées. Il ne sera pas nécessaire de lancer une procédure de saisie immobilière sur le bien de la SCI.
Sachez enfin que, même si l’emprunt est effectué par une SCI familiale, la banque exigera souvent que les associés souscrivent une assurance décès-invalidité.


Optimiser la gestion de votre SCI pour obtenir un prêt immobilier



Comme nous venons de le voir, il existe de nombreux montages possibles pour obtenir un prêt immobilier en SCI. Selon que la SCI souscrive directement à un emprunt bancaire ou que les associés y aient recours de manière individuelle, l’effet de levier ne sera pas le même. De plus, c’est le sujet des garanties et des assurances exigées par les établissements bancaires qu’il ne faut pas négliger.
Avant de créer votre SCI ou avant de vous lancer dans un emprunt, sollicitez l’avis d’un expert-comptable. Comptastar peut vous aider à faire le point sur le montage de votre SCI et à effectuer des arbitrages pour favoriser vos chances d’obtenir un financement. Il existe des outils pour optimiser votre projet : nouvelle répartition des parts entre associés, apports en comptes courants, passage de l’impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés…

Afin d’obtenir un crédit immobilier pour constituer votre patrimoine en SCI, ne négligez aucun aspect. Le montage de votre SCI, sa bonne gestion et la tenue de sa comptabilité sont autant de points de « réassurance » qui peuvent convaincre les banques de vous financer.

Comptastar, spécialiste des SCI, est à vos côtés pour vous accompagner dans la réalisation de votre investissement. Sollicitez-nous pour en savoir plus et optimiser la gestion de votre SCI.




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