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SCI Familiale : spécificités, avantages et limites

SCI Familiale : quels sont les avantages ?



Vous vous intéressez aux sociétés civiles immobilières et vous avez entendu parler de la «?société civile immobilière familiale?»?? Il peut s’agir d’un choix de structure juridique pertinent pour rassembler plusieurs associés ayant un lien de parenté ou d’alliance. Si vous avez par exemple pour projet la transmission d’un bien immobilier ou si vous souhaitez constituer un patrimoine pour vous et vos enfants, la SCI familiale est à envisager. Quelles sont les règles qui encadrent son fonctionnement ? Quels sont les éléments de gestion à prendre en compte dans le cadre précis d’une SCI dont tous les membres sont unis par un lien de famille ? Nous vous donnons toutes les informations essentielles à connaître.

Définition d’une SCI familiale



Selon la définition apportée par les notaires, on entend par société civile immobilière familiale une SCI qui «?permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires, dans des proportions différentes ou pas, et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers, et ce, dans un but non commercial?».

Pour pouvoir être créée et être qualifiée de société civile immobilière familiale, la SCI doit être composée par au moins deux membres d’une même famille. Ensuite, d’autres membres de la famille peuvent également intégrer la SCI dès sa création ou au cours de sa vie.
Il peut s’agir d’un conjoint, d’enfants ou de parents. À chaque fois, pour que la SCI conserve ce caractère familial, les associés doivent avoir entre eux un lien de parenté ou un lien d’alliance.

-Le lien de parenté désigne le lien entre deux personnes qui peut être direct (parents, enfants) ou collatéral (frères et sœurs).

-L’alliance désigne le lien créé par le mariage et qui permet à chacun des conjoints d’être «?alliés?» aux membres de la famille de l’époux. À savoir, seul le mariage fait naître un lien d’alliance. Ce n’est pas le cas du pacs.

La création d’une SCI familiale nécessite au moins deux membres. Elle peut ensuite être composée d’un très grand nombre d’associés. Il est possible d’avoir des associés ayant un lien familial jusqu’au quatrième degré. Parents, enfants, grands-parents, à vous de lancer votre projet en famille.




L’intérêt de créer une SCI familiale



L’intérêt de créer une SCI qui n’intègre que des membres d’une même famille est de pouvoir profiter des avantages que procure une SCI uniquement au profit d’associés avec lesquels vous avez un lien de parenté.
Si votre projet d’investissement consiste à créer un patrimoine à transmettre, à assurer une succession, à éviter une indivision ou encore à optimiser la fiscalité de votre foyer, une SCI familiale peut être la réponse.

-Une SCI familiale permet de simplifier la constitution (et la transmission) d’un patrimoine immobilier. Il peut donc s’agir d’un outil d’investissement pour des parents avec à long terme l’objectif de transmettre aux enfants.

-Une SCI familiale permet d’organiser une indivision entre héritiers. Cette forme juridique est également pensée pour pouvoir structurer un projet immobilier collectif.

-Une SCI familiale permet également d’organiser une succession en réduisant les coûts. Ce sont notamment les impôts qui s’appliquent sur la succession (droits de mutation) qui seront réduits, peu importe la situation (cession, donation ou transmission par voie de succession).

-Enfin, une SCI familiale permet d’acquérir un bien immobilier et d’en apporter la jouissance à un autre membre de la famille. Un montage financier très intéressant.



Acheter sa résidence principale avec une SCI familiale



Acheter sa résidence principale avec une SCI est une alternative à la détention en nom propre. Dans ce cas, c’est la SCI qui sera le propriétaire du bien et le mettra à la disposition d’un couple par exemple. Est-ce pertinent ?

Dans le cas d’un couple marié, ce montage permet d’éviter en partie les règles du régime matrimonial de la communauté réduite aux acquêts. Il devient alors facile de déterminer une répartition de la propriété différente de celle qui s’applique par défaut avec la communauté légale.

Dans le cas d’un couple en concubinage ou pacsé, intégrer la résidence principale dans une SCI apporte une protection supplémentaire au conjoint survivant en cas de décès. Il est alors intéressant de réaliser ce que l’on appelle un démembrement croisé. Chaque conjoint possède 50 % de la totalité des parts sociales de la SCI en nue-propriété et 50 % des parts du conjoint en usufruit.
Lisez à ce sujet «?L’intérêt d’une SCI familiale selon le régime matrimonial?» ci-dessous.


Réaliser un investissement locatif avec une SCI familiale



Créer une SCI pour un investissement locatif peut vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux et d’anticiper dès à présent la question de la transmission.



Il s’agit aussi d’un choix à considérer si vous souhaitez investir avec plusieurs associés et sécuriser ce placement. La SCI apporte une grande souplesse d’organisation et permet de mobiliser des sommes importantes pour un investissement. Qu’elle soit constituée uniquement d’associés «?personnes physiques?» ou avec des personnes morales (en utilisant le système de holding) elle constitue souvent une piste intéressante. Mais la SCI ne permet pas de réaliser tous les projets.

Ainsi, certains dispositifs de défiscalisation ou certains avantages d’aide à l’achat ne peuvent pas être utilisés avec une SCI.

Avant de se lancer et de faire le choix du bon statut pour investir, il est donc recommandé d’effectuer une comparaison entre les différentes solutions qui existent.


Pour optimiser l’achat de votre résidence principale ou réaliser un investissement immobilier et savoir si la constitution d’une SCI est pertinente pour vous, vous pouvez solliciter l’avis d’un expert Comptastar. Il vous conseillera sur le montage à adopter et vous éclairera sur les formalités et les contraintes à respecter.



L’intérêt d’une SCI familiale selon le régime matrimonial


Prenons l’exemple d’un couple qui s’intéresse à la SCI familiale pour investir. Selon le régime matrimonial, ce choix peut être très avantageux ou au contraire avoir un intérêt limité. Voici les détails à connaître.

SCI familiale et communauté de biens


Avec la communauté de biens (réduite aux acquêts ou universelle), la SCI ne présente pas un intérêt majeur en ce qui concerne l’acquisition ou même la transmission en cas de décès. Elle devient toutefois intéressante dans une logique patrimoniale en vue d’une transmission future. En effet, il est possible de réaliser un démembrement avec les enfants.

SCI familiale et séparation de biens



Dans le cadre d’une union avec séparation des biens, c’est le régime de l’indivision qui s’applique lors d’un achat immobilier. La SCI peut être un outil utile afin d’éviter les conflits en cas de séparation. Surtout, elle apporte la mise en commun d’un bien immobilier tout en conservant le régime de la séparation de biens et ses particularités. Il peut donc être possible de réaliser un équilibre entre patrimoine immobilier et patrimoine mobilier de manière fine.

SCI familiale et concubinage



Pour les concubins ou pour des personnes pacsées, une SCI permet d’éviter l’indivision du logement. En cas de séparation, il devient alors plus simple d’anticiper les conséquences de la rupture et d’effectuer un rachat de parts. Un démembrement croisé qui permet aux concubins de se céder mutuellement l’usufruit de leurs parts est intéressant pour récupérer la nue-propriété de l’autre au moment du décès. Une solution qui transfère la pleine propriété sans droits de succession?! A manier avec précaution, et à mettre en place avec un expert-comptable pour un respect de toutes les règles.


Le fonctionnement et la gestion d’une SCI familiale



Avantage de gestion, d’organisation et de fiscalité, la SCI familiale possède de nombreux atouts. Mais pour pouvoir réellement les exploiter, il faut poser un cadre clair avec des statuts adaptés et des règles de fonctionnement sur-mesure. C’est à cette condition que le projet aboutira et apportera pleine satisfaction à tous les membres de la famille.

Les statuts vont définir plusieurs aspects incontournables :

-La responsabilité des associés

-Les droits fondamentaux des différents associés de la SCI

-Le pouvoir de gérance au sein de la SCI familiale

Pour un bon fonctionnement, une SCI familiale a besoin de règles de fonctionnement et de gestion.




Les règles de fonctionnement d’une SCI familiale



Une SCI familiale est une SCI comme une autre ou presque. Cela signifie qu’elle dispose d’une durée de vie maximale de 99 ans et doit suivre un processus de création précis (lire ci-après).
Lorsqu’un bénéfice est obtenu à la fin d’un exercice social, celui-ci peut être distribué aux associés ou être conservé. Les bénéfices sont imposables selon le régime fiscal choisi. Il peut s’agir de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS).
Le choix du régime fiscal qui s’applique à la SCI familiale doit faire l’objet d’une discussion et d’une prise de décision entre les différents associés.

Les règles de gestion d’une SCI familiale



Même si son objet peut être modeste et son rayon d’action réduit avec un seul bien en gestion, une SCI doit faire l’objet d’un suivi exemplaire. Pour cela, une mission de gestion courante doit être confiée au gérant de la société pour qu’il prenne toutes les décisions nécessaires. Le gérant ne possède pas tous les pouvoirs ! En effet, ces derniers peuvent être limités directement par les statuts ou être subordonnés à un vote des associés.

Au-delà de la gestion courante, il est également important de penser au volet administratif. La tenue de comptes annuels et la réalisation d’un bilan au terme de chaque exercice n’est pas toujours obligatoire. Toutefois, et notamment pour un projet de SCI familiale, il est recommandé de tenir une comptabilité complète. Pourquoi ? Pour éviter les conflits familiaux et donner à chaque membre de la famille une information complète. La transparence est une condition pour ne pas vous retrouver dans une situation conflictuelle.

Comme nous venons de le voir, la clé se situe dans la rédaction des statuts?! Afin d’éviter une situation de blocage, de bien organiser la vie de la SCI entre les associés et de poser clairement les règles de nue-propriété et d’usufruitiers, des statuts sur mesure sont indispensables.



Ne vous lancez pas dans leur rédaction sans l’avis d’un expert indépendant. Pour vous aider, vous pouvez compter sur l’appui des conseillers Comptastar. De la répartition des pouvoirs de chacun aux règles qui vont rythmer la SCI année après année, contrôlez tous les aspects de votre projet.


Les modalités pour créer une SCI familiale



Vous souhaitez créer une SCI familiale ? Comme pour la constitution d’une SCI classique, nous vous recommandons de vous faire accompagner dans la rédaction des statuts puis au moment de l’immatriculation.

L’accompagnement pour la création d’une SCI familiale va vous permettre d’obtenir une bonne rédaction des statuts mais aussi de réaliser les arbitrages et optimiser le montage entre les associés.

-Ne négligez pas la question des apports en nature ou en numéraire entre les différents associés. Avec une SCI familiale composée de nombreux membres d’une même famille, chacun peut avoir des apports d’une nature et d’une valeur différente. Un accompagnement professionnel est recommandé pour bien gérer ce montage qui peut sembler complexe.

-Le choix du capital social de la SCI ne doit pas être déterminé en quelques secondes. Il est très important selon que vous décidiez de fixer une somme importante ou au contraire modeste, avec des apports sous forme d’avances en comptes courants.

-Parce que tous les investissements réalisés avec une SCI ne donnent pas accès aux mêmes avantages fiscaux et successoraux, il faut dès la rédaction des statuts prévoir les situations futures de blocage et les événements qui peuvent être conflictuels.

Familiale, une SCI poursuit des objectifs personnels mais qui peuvent parfois être contradictoires entre associés. D’où l’importance de bien monter le projet en amont, avec une phase préparatoire à la rédaction des statuts puis un suivi régulier.


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