CrĂ©ation d’une SCI, comment s’y prendre ?

Écrit par

17/8/2022

Vous souhaitez créer ou gérer votre activité facilement ?

Demander mon estimation gratuite

Qu’est-ce qu’une SCI ?

‍

Une SCI permet Ă  un groupe de personnes (membres ou non de la mĂȘme famille) de constituer ensemble une sociĂ©tĂ© civile, qui permet Ă  tous les associĂ©s de devenir propriĂ©taires d’un bien immobilier. Cette structure permet d’éviter l’indivision, qui peut se rĂ©vĂ©ler source de conflits en cas de dĂ©cĂšs ou de sĂ©paration familiale.

L’objectif de cette constitution en SCI peut ĂȘtre de rĂ©aliser un investissement locatif : acheter Ă  plusieurs un immeuble de rapport et se partager les bĂ©nĂ©fices.

Plus couramment, la constitution d’une SCI familiale permet Ă  des membres d’une mĂȘme famille de prĂ©parer ensemble le partage d’un bien. Chacun des associĂ©s de la SCI est propriĂ©taire de parts de la sociĂ©tĂ©, qu’il pourra revendre s’il le souhaite, ou donner Ă  ses hĂ©ritiers.

‍

‍

Constituer une SCI en IR ou en IS ?

‍

Les SCI relĂšvent gĂ©nĂ©ralement de l’IR (impĂŽt sur le revenu) ; elles peuvent aussi relever de l’IS (impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s).

En fonction du choix réalisé, certaines différences peuvent exister entre les deux types de structures. Attention, ces différences sont notamment visibles sur le plan fiscal, mais impliquent aussi une gestion différente, notamment en termes de comptabilité.

Le choix le plus courant est celui d’une SCI relevant de l’impĂŽt sur le revenu. Il s’agit d’une solution « transparente », c’est-Ă -dire invisible sur le plan fiscal. Chaque associĂ© sera imposĂ© proportionnellement aux parts reçues.

Attention Ă  ne pas faire le choix de la SCI imposĂ©e Ă  l’IR par dĂ©faut. En effet, force est de constater que mĂȘme s’il permet de bĂ©nĂ©ficier d’avantages fiscaux, ce statut prĂ©sente certains inconvĂ©nients, il est donc important de les connaĂźtre avant de choisir de quelle fiscalitĂ© vous souhaitez relever. En revanche, il est important de savoir que si vous faites le choix d’une SCI Ă  l’IS, ce choix est irrĂ©vocable Ă  partir du cinquiĂšme exercice de votre sociĂ©tĂ©.

Il est donc important de prendre en compte les avantages et inconvĂ©nients de ces deux solutions. Tout d’abord, dans le cadre d’une SCI relevant de l’IR, certains frais ne sont pas dĂ©duits fiscalement.

‍

En vertu de l’article 31 du CGI, vous pourrez dĂ©duire pour une SCI Ă  l’IR :

  • Les frais d’entretien ou de rĂ©paration
  • Les frais de gestion (gardiennage 
)
  • La prime d’assurance habitation
  • Les charges rĂ©cupĂ©rables qui n’ont pas Ă©tĂ© remboursĂ©es au propriĂ©taire par le locataire
  • Les provisions pour charge de copropriĂ©tĂ©
  • Les taxes fonciĂšres
  • ‍

    Pour une SCI Ă  l’IS, vous pouvez ajouter Ă  ces dĂ©ductions fiscales des dĂ©ductions complĂ©mentaires :

  • Les frais d’agence immobiliĂšre rĂ©glĂ©s au moment de l’achat du bien
  • L’amortissement comptable du bien
  • ‍

    Prenez en compte la dĂ©duction fiscale de ces frais complĂ©mentaires lorsque vous devrez choisir entre une SCI Ă  l’IR et une SCI Ă  l’IS.

    ‍

    Par ailleurs, aprĂšs la crĂ©ation d’une SCI Ă  l’IR, sa gestion impose des contraintes comptables diffĂ©rentes de celles d’une SCI Ă  l’IS. En effet, pour une SCI Ă  l’IS, vous devez pouvoir ĂȘtre en mesure de produire: un tableau des rĂ©sultats et des immobilisations, un bilan comptable dĂ©taillĂ©, ou encore un compte de rĂ©sultat. Pour une SCI Ă  l’IR, il vous faudra tenir un livre de compte ; vous devrez y reporter vos recettes et vos dĂ©penses, afin de prĂ©parer votre dĂ©claration de revenus fonciers.

    Dans les deux cas, l’accompagnement d’un expert-comptable peut s’avĂ©rer indispensable, notamment afin de dĂ©gager du temps pour vous consacrer Ă  d’autres tĂąches.

    ‍

    ‍

    Les Ă©tapes de la crĂ©ation d’une SCI : rĂ©daction des statuts

    ‍

    Dans un premier temps, vous devrez rédiger les statuts de votre société. La rédaction de ces statuts est une partie cruciale de la création de la SCI. Ce sont ces statuts qui précisent différents points fondamentaux sur votre société :

  • L’objet de la SCI. Rappelons qu’une SCI peut avoir une vocation civile (la location non meublĂ©e entre par exemple dans ces critĂšres) mais en aucun cas une vocation commerciale. Par exemple, l’achat d’un bien pour une revente immĂ©diate ne rentre pas dans les objets d’une SCI. La location meublĂ©e ne peut pas non plus ĂȘtre un objet de SCI.
  • Le nombre d’associĂ©s, qui doivent ĂȘtre au moins deux. Chacun des associĂ©s fait un apport Ă  la sociĂ©tĂ© : il peut s’agit d’une somme (apport numĂ©raire) ou d’un apport en nature : bien immobilier, droit de jouissance du bien. C’est par ces apports au moment de la crĂ©ation de la SCI que sera constituĂ© son capital.
  • Les pouvoirs du gĂ©rant : celui-ci peut ĂȘtre ou non associĂ©. Il ne peut pas ĂȘtre mineur. Il est nommĂ© par les associĂ©s. Au moment de la crĂ©ation de la SCI, il convient de dĂ©finir dans les statuts la durĂ©e de la gĂ©rance, faute de quoi le gĂ©rant sera rĂ©putĂ© nommĂ© pour toute la durĂ©e de la sociĂ©tĂ©. Par dĂ©faut son rĂŽle est d’accomplir tous les actes de gestion nĂ©cessaires au bon fonctionnement de la SCI.
    Son pĂ©rimĂštre d’actions peut cependant ĂȘtre limitĂ© par les statuts dĂ©finis lors de la crĂ©ation de la SCI ; les associĂ©s peuvent demander Ă  ce que certaines actions importantes soient votĂ©es en assemblĂ©e, par exemple la vente du bien.
    A noter que la responsabilitĂ© civile ou pĂ©nale du gĂ©rant peut ĂȘtre engagĂ©e si les dĂ©cisions prises portent du tort Ă  sa sociĂ©tĂ©.
    Par ailleurs, certaines dĂ©cisions ne peuvent ĂȘtre prises que si l’accord des associĂ©s a Ă©tĂ© demandĂ©, par exemple la dissolution de la sociĂ©tĂ©.
  • Ce sont aussi les statuts qui dĂ©terminent les modalitĂ©s de consultation des associĂ©s ; ceux-ci peuvent ĂȘtre convoquĂ©s en assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale dont les statuts fixent la frĂ©quence, mais les statuts peuvent aussi permettre aux associĂ©s de prendre des dĂ©cisions par le biais d’une consultation Ă©crite. Les statuts peuvent Ă©galement prĂ©voir une consultation mixte : en prĂ©sentiel et par correspondance.
  • Les rĂšgles du quorum, c’est-Ă -dire le nombre minimum d’associĂ©s qui doivent ĂȘtre prĂ©sents aux assemblĂ©es gĂ©nĂ©rales.
  • Les rĂšgles de majoritĂ© nĂ©cessaire Ă  la validation d’une dĂ©cision prise dans le cadre d’une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale. Faute de prĂ©cision Ă  ce sujet dans les statuts, les dĂ©cisions doivent ĂȘtre votĂ©es Ă  l’unanimitĂ©.
  • La durĂ©e d’existence de la SCI. Cette durĂ©e ne peut excĂ©der 99 ans. Il est recommandĂ© de choisir une durĂ©e d’existence plus courte au moment de la crĂ©ation de la SCI.
  • Ces statuts sont donc importants, et il est prĂ©fĂ©rable d’en dĂ©lĂ©guer la rĂ©daction Ă  un professionnel : les experts Comptastar se tiennent Ă  votre disposition.

    Si vous souhaitez les rĂ©diger vous-mĂȘmes, ces statuts seront rĂ©digĂ©s sous seing privĂ©. Nos spĂ©cialistes peuvent Ă©galement vous accompagner lors de la rĂ©daction.

    ‍

    ‍

    La crĂ©ation d’une SCI : enregistrement des statuts

    ‍

    Une fois les statuts rĂ©digĂ©s, vous pouvez les enregistrer au Centre des ImpĂŽts pour effectuer la crĂ©ation de votre SCI. Depuis 2014, et la loi n°2014-1545 de simplification de la vie des entreprises du 20 dĂ©cembre 2014, cet enregistrement n’est pas obligatoire ; les dĂ©marches des associĂ©s sont donc considĂ©rablement allĂ©gĂ©es puisqu’ils ne doivent plus se rendre au centre fiscal.

    Attention cependant, il est nĂ©cessaire d’enregistrer les statuts de la SCI auprĂšs du Centre des ImpĂŽts dans deux situations :

  • Lorsque les statuts ont Ă©tĂ© rĂ©digĂ©s par acte authentique devant le notaire (les associĂ©s ont l’obligation de faire appel Ă  un notaire en cas d’apports de biens soumis Ă  une publicitĂ© fonciĂšre)
  • Lorsque des associĂ©s ont effectuĂ© des apports en nature : biens immobiliers, qui auront prĂ©alablement Ă©tĂ© estimĂ©s afin de valoriser le capital social de la SCI
  • ‍

    ‍

    La crĂ©ation d’une SCI : publication au Journal Officiel

    ‍

    AprĂšs enregistrement des statuts, vous devrez publier l’annonce de la crĂ©ation de votre sociĂ©tĂ© au Journal Officiel ou dans un journal d’annonces lĂ©gal. Cette annonce a vocation d’indiquer Ă  des tiers la constitution d’une nouvelle sociĂ©tĂ©, dans ce cas la crĂ©ation de votre SCI.

    Elle doit ĂȘtre publiĂ©e dans un dĂ©lai d’un mois suivant l’enregistrement des statuts. Par application de l’article R.210-4 du Code de commerce, certaines indications doivent impĂ©rativement apparaĂźtre sur les statuts :

  • La dĂ©nomination sociale de votre sociĂ©tĂ©
  • Le sigle de votre sociĂ©tĂ©
  • La forme juridique de votre sociĂ©tĂ© : SCI
  • Le montant du capital social, d’un montant minimum de 1 euro
  • En cas de SCI Ă  capital variable, le montant minimum du capital
  • L’adresse de votre siĂšge social : usuellement, l’adresse est celle de l’un des associĂ©s, mais cela peut Ă©galement ĂȘtre l’adresse du bien dĂ©tenu par la sociĂ©tĂ©
  • L’objet social de la sociĂ©tĂ©
  • La durĂ©e de la sociĂ©tĂ© (quatre-vingt-dix-neuf ans renouvelables)
  • Les coordonnĂ©es des associĂ©s : nom, prĂ©nom, adresse
  • Les coordonnĂ©es du gĂ©rant s’il s’agit d’une tierce personne
  • Le greffe du Tribunal de Commerce auquel sera immatriculĂ©e la SCI
  • ‍

    Il est possible de rajouter si vous le souhaitez des mentions complémentaires qui ne sont pas obligatoires.

  • Mode de rĂ©daction des statuts : par acte notariĂ© ou par acte sous seing privĂ©, c’est-Ă -dire sans accompagnement d’un professionnel du Droit.
  • La date d’établissement des statuts
  • La valeur nominative des parts sociales
  • L’évaluation et la description des biens faisant l’objet de l’apport en nature
  • Les modalitĂ©s de cessions des parts sociales de la SCI
  • ‍

    La publication d’une annonce dans un journal officiel est gĂ©nĂ©ralement facturĂ©e Ă  la ligne ; il faut compter entre 90 et 200€ par annonce. Les experts Comptastar se tiennent Ă  votre disposition pour rĂ©pondre Ă  vos questions concernant la crĂ©ation de votre SCI et la publication au Journal Officiel

    ‍

    ‍

    La crĂ©ation d’une SCI : immatriculation de la sociĂ©tĂ©

    ‍

    La crĂ©ation d’une SCI implique d’immatriculer votre sociĂ©tĂ©, et pour cela, il vous faudra fournir certains documents :

  • Un document Cerfa n° 13958*04 (formulaire M0)
  • Un pouvoir original si le document n’a pas Ă©tĂ© rempli par le gĂ©rant
  • Un exemplaire des statuts de la SCI, datĂ©s et signĂ©s par tous les associĂ©s
  • Un exemplaire du procĂšs-verbal de nomination du gĂ©rant de la SCI, qui doit Ă©galement ĂȘtre datĂ© et signĂ©
  • Une attestation de parution de l’annonce de crĂ©ation de la SCI dans un journal officiel
  • Un justificatif attestant l’occupation des locaux de la sociĂ©tĂ©
  • Une copie de la piĂšce d’identitĂ© du gĂ©rant s’il s’agit d’une personne physique
  • Un extrait d’immatriculation si le gĂ©rant est une personne morale
  • Une attestation sur l’honneur de non-condamnation du gĂ©rant
  • Une copie de piĂšce d’identitĂ© de tous les associĂ©s
  • ‍

    ‍

    L’enregistrement au RCS et la rĂ©ception de votre K-Bis

    ‍

    Si l’ensemble des piĂšces est rassemblĂ© et que les documents sont tous valides, l’enregistrement de votre sociĂ©tĂ© ne prendra pas plus de deux semaines et la crĂ©ation de votre SCI pourra ĂȘtre finalisĂ©e. Vous recevrez alors un K-Bis qui attestera de l’enregistrement de votre sociĂ©tĂ© au Registre du Commerce et des SociĂ©tĂ©s. L’enregistrement de votre sociĂ©tĂ© au RCS est conditionnĂ© au versement de frais d’un montant de 70,39€.

    ‍

    ‍

    Faites confiance aux experts Comptastar lors de la création de votre SCI

    ‍

    Chez Comptastar, nous pouvons rĂ©aliser la crĂ©ation de votre SCI en seulement quelques heures Ă  des tarifs accessibles : rĂ©daction des statuts, gestion des dĂ©marches administratives, immatriculation au greffe du tribunal local
 Nous prenons en charge l’intĂ©gralitĂ© de la procĂ©dure.

    A l’issue de la crĂ©ation d’une SCI, les experts Comptastar vous accompagnent Ă©galement dans le cadre de vos obligations comptables. Un investissement rentable qui simplifie votre gestion au quotidien.

    ‍

    Vous souhaitez créer ou gérer votre activité facilement ?

    Demander mon estimation gratuite

    Encore un peu de lecture ?

    FiscalitĂ© SCI : quelles sont les rĂšgles d’imposition ?

    Quelles sont les rÚgles à connaßtre en matiÚre de fiscalité pour une SCI ? A quoi devez-vous faire attention ? Comptastar vous aide à bien comprendre.

    Comptabilité SCI : les clés pour la réussir

    La Société Civile ImmobiliÚre (SCI) est une structure juridique à la constitution simple apportant de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. Mais derriÚre cette simplicité apparente, il ne faut pas aller trop vite et négliger des étapes.

    SCI de location : spĂ©cificitĂ©s d’une forme juridique

    Vous souhaitez en savoir plus sur la SCI de location?? Constitution du patrimoine, forme juridique, achats
 Votre expert Comptastar vous explique tout.

    Un homme tenant un téléphone portable dans ses mains

    Vous souhaitez nous contacter ?

    N'attendez plus, prenez rendez-vous avec l'un de nos conseillers