Qu’est-ce qu’une SCI ?

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Une SCI permet à un groupe de personnes (membres ou non de la même famille) de constituer ensemble une société civile, qui permet à tous les associés de devenir propriétaires d’un bien immobilier. Cette structure permet d’éviter l’indivision, qui peut se révéler source de conflits en cas de décès ou de séparation familiale.

L’objectif de cette constitution en SCI peut être de réaliser un investissement locatif : acheter à plusieurs un immeuble de rapport et se partager les bénéfices.

Plus couramment, la constitution d’une SCI familiale permet à des membres d’une même famille de préparer ensemble le partage d’un bien. Chacun des associés de la SCI est propriétaire de parts de la société, qu’il pourra revendre s’il le souhaite, ou donner à ses héritiers.

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Constituer une SCI en IR ou en IS ?

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Les SCI relèvent généralement de l’IR (impôt sur le revenu) ; elles peuvent aussi relever de l’IS (impôt sur les sociétés).

En fonction du choix réalisé, certaines différences peuvent exister entre les deux types de structures. Attention, ces différences sont notamment visibles sur le plan fiscal, mais impliquent aussi une gestion différente, notamment en termes de comptabilité.

Le choix le plus courant est celui d’une SCI relevant de l’impôt sur le revenu. Il s’agit d’une solution « transparente », c’est-à-dire invisible sur le plan fiscal. Chaque associé sera imposé proportionnellement aux parts reçues.

Attention à ne pas faire le choix de la SCI imposée à l’IR par défaut. En effet, force est de constater que même s’il permet de bénéficier d’avantages fiscaux, ce statut présente certains inconvénients, il est donc important de les connaître avant de choisir de quelle fiscalité vous souhaitez relever. En revanche, il est important de savoir que si vous faites le choix d’une SCI à l’IS, ce choix est irrévocable à partir du cinquième exercice de votre société.

Il est donc important de prendre en compte les avantages et inconvénients de ces deux solutions. Tout d’abord, dans le cadre d’une SCI relevant de l’IR, certains frais ne sont pas déduits fiscalement.

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En vertu de l’article 31 du CGI, vous pourrez déduire pour une SCI à l’IR :

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Pour une SCI à l’IS, vous pouvez ajouter à ces déductions fiscales des déductions complémentaires :

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Prenez en compte la déduction fiscale de ces frais complémentaires lorsque vous devrez choisir entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS.

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Par ailleurs, après la création d’une SCI à l’IR, sa gestion impose des contraintes comptables différentes de celles d’une SCI à l’IS. En effet, pour une SCI à l’IS, vous devez pouvoir être en mesure de produire: un tableau des résultats et des immobilisations, un bilan comptable détaillé, ou encore un compte de résultat. Pour une SCI à l’IR, il vous faudra tenir un livre de compte ; vous devrez y reporter vos recettes et vos dépenses, afin de préparer votre déclaration de revenus fonciers.

Dans les deux cas, l’accompagnement d’un expert-comptable peut s’avérer indispensable, notamment afin de dégager du temps pour vous consacrer à d’autres tâches.

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Les étapes de la création d’une SCI : rédaction des statuts

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Dans un premier temps, vous devrez rédiger les statuts de votre société. La rédaction de ces statuts est une partie cruciale de la création de la SCI. Ce sont ces statuts qui précisent différents points fondamentaux sur votre société :

Ces statuts sont donc importants, et il est préférable d’en déléguer la rédaction à un professionnel : les experts Comptastar se tiennent à votre disposition.

Si vous souhaitez les rédiger vous-mêmes, ces statuts seront rédigés sous seing privé. Nos spécialistes peuvent également vous accompagner lors de la rédaction.

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La création d’une SCI : enregistrement des statuts

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Une fois les statuts rédigés, vous pouvez les enregistrer au Centre des Impôts pour effectuer la création de votre SCI. Depuis 2014, et la loi n°2014-1545 de simplification de la vie des entreprises du 20 décembre 2014, cet enregistrement n’est pas obligatoire ; les démarches des associés sont donc considérablement allégées puisqu’ils ne doivent plus se rendre au centre fiscal.

Attention cependant, il est nécessaire d’enregistrer les statuts de la SCI auprès du Centre des Impôts dans deux situations :

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La création d’une SCI : publication au Journal Officiel

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Après enregistrement des statuts, vous devrez publier l’annonce de la création de votre société au Journal Officiel ou dans un journal d’annonces légal. Cette annonce a vocation d’indiquer à des tiers la constitution d’une nouvelle société, dans ce cas la création de votre SCI.

Elle doit être publiée dans un délai d’un mois suivant l’enregistrement des statuts. Par application de l’article R.210-4 du Code de commerce, certaines indications doivent impérativement apparaître sur les statuts :

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Il est possible de rajouter si vous le souhaitez des mentions complémentaires qui ne sont pas obligatoires.

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La publication d’une annonce dans un journal officiel est généralement facturée à la ligne ; il faut compter entre 90 et 200€ par annonce. Les experts Comptastar se tiennent à votre disposition pour répondre à vos questions concernant la création de votre SCI et la publication au Journal Officiel

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La création d’une SCI : immatriculation de la société

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La création d’une SCI implique d’immatriculer votre société, et pour cela, il vous faudra fournir certains documents :

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L’enregistrement au RCS et la réception de votre K-Bis

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Si l’ensemble des pièces est rassemblé et que les documents sont tous valides, l’enregistrement de votre société ne prendra pas plus de deux semaines et la création de votre SCI pourra être finalisée. Vous recevrez alors un K-Bis qui attestera de l’enregistrement de votre société au Registre du Commerce et des Sociétés. L’enregistrement de votre société au RCS est conditionné au versement de frais d’un montant de 70,39€.

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Faites confiance aux experts Comptastar lors de la création de votre SCI

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Chez Comptastar, nous pouvons réaliser la création de votre SCI en seulement quelques heures à des tarifs accessibles : rédaction des statuts, gestion des démarches administratives, immatriculation au greffe du tribunal local… Nous prenons en charge l’intégralité de la procédure.

A l’issue de la création d’une SCI, les experts Comptastar vous accompagnent également dans le cadre de vos obligations comptables. Un investissement rentable qui simplifie votre gestion au quotidien.

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