SCI Familiale : spécificités, avantages et limites

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17/8/2022

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Vous vous intĂ©ressez aux sociĂ©tĂ©s civiles immobiliĂšres et vous avez entendu parler de la sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre familiale ? Il peut s’agir d’un choix de structure juridique pertinent pour rassembler plusieurs associĂ©s ayant un lien de parentĂ© ou d’alliance. Si vous avez par exemple pour projet la transmission d’un bien immobilier ou si vous souhaitez constituer un patrimoine pour vous et vos enfants, la SCI familiale est Ă  envisager. Quelles sont les rĂšgles qui encadrent son fonctionnement ? Quels sont les Ă©lĂ©ments de gestion Ă  prendre en compte dans le cadre prĂ©cis d’une SCI dont tous les membres sont unis par un lien de famille ? Nous vous donnons toutes les informations essentielles Ă  connaĂźtre.

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DĂ©finition d’une SCI familiale



Selon la dĂ©finition apportĂ©e par les notaires, on entend par sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre familiale une SCI qui «permet aux membres d’une mĂȘme famille d’ĂȘtre propriĂ©taires, dans des proportions diffĂ©rentes ou pas, et de gĂ©rer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers, et ce, dans un but non commercial».

Pour pouvoir ĂȘtre crĂ©Ă©e et ĂȘtre qualifiĂ©e de sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre familiale, la SCI doit ĂȘtre composĂ©e par au moins deux membres d’une mĂȘme famille. Ensuite, d’autres membres de la famille peuvent Ă©galement intĂ©grer la SCI dĂšs sa crĂ©ation ou au cours de sa vie.
Il peut s’agir d’un conjoint, d’enfants ou de parents. À chaque fois, pour que la SCI conserve ce caractĂšre familial, les associĂ©s doivent avoir entre eux un lien de parentĂ© ou un lien d’alliance.

-Le lien de parentĂ© dĂ©signe le lien entre deux personnes qui peut ĂȘtre direct (parents, enfants) ou collatĂ©ral (frĂšres et sƓurs).

-L’alliance dĂ©signe le lien crĂ©Ă© par le mariage et qui permet Ă  chacun des conjoints d’ĂȘtre «?alliĂ©s?» aux membres de la famille de l’époux. À savoir, seul le mariage fait naĂźtre un lien d’alliance. Ce n’est pas le cas du pacs.

La crĂ©ation d’une SCI familiale nĂ©cessite au moins deux membres. Elle peut ensuite ĂȘtre composĂ©e d’un trĂšs grand nombre d’associĂ©s. Il est possible d’avoir des associĂ©s ayant un lien familial jusqu’au quatriĂšme degrĂ©. Parents, enfants, grands-parents, Ă  vous de lancer votre projet en famille.

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L’intĂ©rĂȘt de crĂ©er une SCI familiale

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L’intĂ©rĂȘt de crĂ©er une SCI qui n’intĂšgre que des membres d’une mĂȘme famille est de pouvoir profiter des avantages que procure une SCI uniquement au profit d’associĂ©s avec lesquels vous avez un lien de parentĂ©. Si votre projet d’investissement consiste Ă  crĂ©er un patrimoine Ă  transmettre, Ă  assurer une succession, Ă  Ă©viter une indivision ou encore Ă  optimiser la fiscalitĂ© de votre foyer, une SCI familiale peut ĂȘtre la rĂ©ponse.-Une SCI familiale permet de simplifier la constitution (et la transmission) d’un patrimoine immobilier. Il peut donc s’agir d’un outil d’investissement pour des parents avec Ă  long terme l’objectif de transmettre aux enfants. Une SCI familiale permet d’organiser une indivision entre hĂ©ritiers. Cette forme juridique est Ă©galement pensĂ©e pour pouvoir structurer un projet immobilier collectif. Une SCI familiale permet Ă©galement d’organiser une succession en rĂ©duisant les coĂ»ts. Ce sont notamment les impĂŽts qui s’appliquent sur la succession (droits de mutation) qui seront rĂ©duits, peu importe la situation (cession, donation ou transmission par voie de succession). Enfin, une SCI familiale permet d’acquĂ©rir un bien immobilier et d’en apporter la jouissance Ă  un autre membre de la famille. Un montage financier trĂšs intĂ©ressant.

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Acheter sa résidence principale avec une SCI familiale

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Acheter sa rĂ©sidence principale avec une SCI est une alternative Ă  la dĂ©tention en nom propre. Dans ce cas, c’est la SCI qui sera le propriĂ©taire du bien et le mettra Ă  la disposition d’un couple par exemple. Est-ce pertinent ? Dans le cas d’un couple mariĂ©, ce montage permet d’éviter en partie les rĂšgles du rĂ©gime matrimonial de la communautĂ© rĂ©duite aux acquĂȘts. Il devient alors facile de dĂ©terminer une rĂ©partition de la propriĂ©tĂ© diffĂ©rente de celle qui s’applique par dĂ©faut avec la communautĂ© lĂ©gale.Dans le cas d’un couple en concubinage ou pacsĂ©, intĂ©grer la rĂ©sidence principale dans une SCI apporte une protection supplĂ©mentaire au conjoint survivant en cas de dĂ©cĂšs. Il est alors intĂ©ressant de rĂ©aliser ce que l’on appelle un dĂ©membrement croisĂ©. Chaque conjoint possĂšde 50 % de la totalitĂ© des parts sociales de la SCI en nue-propriĂ©tĂ© et 50 % des parts du conjoint en usufruit.Lisez Ă  ce sujet «?L’intĂ©rĂȘt d’une SCI familiale selon le rĂ©gime matrimonial?» ci-dessous.

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RĂ©aliser un investissement locatif avec une SCI familiale

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CrĂ©er une SCI pour un investissement locatif peut vous permettre de bĂ©nĂ©ficier d’avantages fiscaux et d’anticiper dĂšs Ă  prĂ©sent la question de la transmission.

Il s’agit aussi d’un choix Ă  considĂ©rer si vous souhaitez investir avec plusieurs associĂ©s et sĂ©curiser ce placement. La SCI apporte une grande souplesse d’organisation et permet de mobiliser des sommes importantes pour un investissement. Qu’elle soit constituĂ©e uniquement d’associĂ©s «personnes physiques» ou avec des personnes morales (en utilisant le systĂšme de holding) elle constitue souvent une piste intĂ©ressante. Mais la SCI ne permet pas de rĂ©aliser tous les projets.Ainsi, certains dispositifs de dĂ©fiscalisation ou certains avantages d’aide Ă  l’achat ne peuvent pas ĂȘtre utilisĂ©s avec une SCI.

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Avant de se lancer et de faire le choix du bon statut pour investir, il est donc recommandĂ© d’effectuer une comparaison entre les diffĂ©rentes solutions qui existent.

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Pour optimiser l’achat de votre rĂ©sidence principale ou rĂ©aliser un investissement immobilier et savoir si la constitution d’une SCI est pertinente pour vous, vous pouvez solliciter l’avis d’un expert Comptastar. Il vous conseillera sur le montage Ă  adopter et vous Ă©clairera sur les formalitĂ©s et les contraintes Ă  respecter.

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L’intĂ©rĂȘt d’une SCI familiale selon le rĂ©gime matrimonial

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Prenons l’exemple d’un couple qui s’intĂ©resse Ă  la SCI familiale pour investir. Selon le rĂ©gime matrimonial, ce choix peut ĂȘtre trĂšs avantageux ou au contraire avoir un intĂ©rĂȘt limitĂ©. Voici les dĂ©tails Ă  connaĂźtre.

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SCI familiale et communauté de biens

Avec la communautĂ© de biens (rĂ©duite aux acquĂȘts ou universelle), la SCI ne prĂ©sente pas un intĂ©rĂȘt majeur en ce qui concerne l’acquisition ou mĂȘme la transmission en cas de dĂ©cĂšs. Elle devient toutefois intĂ©ressante dans une logique patrimoniale en vue d’une transmission future. En effet, il est possible de rĂ©aliser un dĂ©membrement avec les enfants.

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SCI familiale et séparation de biens

Dans le cadre d’une union avec sĂ©paration des biens, c’est le rĂ©gime de l’indivision qui s’applique lors d’un achat immobilier. La SCI peut ĂȘtre un outil utile afin d’éviter les conflits en cas de sĂ©paration. Surtout, elle apporte la mise en commun d’un bien immobilier tout en conservant le rĂ©gime de la sĂ©paration de biens et ses particularitĂ©s. Il peut donc ĂȘtre possible de rĂ©aliser un Ă©quilibre entre patrimoine immobilier et patrimoine mobilier de maniĂšre fine.

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SCI familiale et concubinage

Pour les concubins ou pour des personnes pacsĂ©es, une SCI permet d’éviter l’indivision du logement. En cas de sĂ©paration, il devient alors plus simple d’anticiper les consĂ©quences de la rupture et d’effectuer un rachat de parts. Un dĂ©membrement croisĂ© qui permet aux concubins de se cĂ©der mutuellement l’usufruit de leurs parts est intĂ©ressant pour rĂ©cupĂ©rer la nue-propriĂ©tĂ© de l’autre au moment du dĂ©cĂšs. Une solution qui transfĂšre la pleine propriĂ©tĂ© sans droits de succession?! A manier avec prĂ©caution, et Ă  mettre en place avec un expert-comptable pour un respect de toutes les rĂšgles.

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Le fonctionnement et la gestion d’une SCI familiale

Avantage de gestion, d’organisation et de fiscalitĂ©, la SCI familiale possĂšde de nombreux atouts. Mais pour pouvoir rĂ©ellement les exploiter, il faut poser un cadre clair avec des statuts adaptĂ©s et des rĂšgles de fonctionnement sur-mesure. C’est Ă  cette condition que le projet aboutira et apportera pleine satisfaction Ă  tous les membres de la famille. Les statuts vont dĂ©finir plusieurs aspects incontournables :-La responsabilitĂ© des associĂ©s-Les droits fondamentaux des diffĂ©rents associĂ©s de la SCI-Le pouvoir de gĂ©rance au sein de la SCI familiale. Pour un bon fonctionnement, une SCI familiale a besoin de rĂšgles de fonctionnement et de gestion.

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Les rùgles de fonctionnement d’une SCI familiale

Une SCI familiale est une SCI comme une autre ou presque. Cela signifie qu’elle dispose d’une durĂ©e de vie maximale de 99 ans et doit suivre un processus de crĂ©ation prĂ©cis (lire ci-aprĂšs). Lorsqu’un bĂ©nĂ©fice est obtenu Ă  la fin d’un exercice social, celui-ci peut ĂȘtre distribuĂ© aux associĂ©s ou ĂȘtre conservĂ©. Les bĂ©nĂ©fices sont imposables selon le rĂ©gime fiscal choisi. Il peut s’agir de l’impĂŽt sur le revenu (IR) ou de l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (IS). Le choix du rĂ©gime fiscal qui s’applique Ă  la SCI familiale doit faire l’objet d’une discussion et d’une prise de dĂ©cision entre les diffĂ©rents associĂ©s.

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Les rùgles de gestion d’une SCI familiale

MĂȘme si son objet peut ĂȘtre modeste et son rayon d’action rĂ©duit avec un seul bien en gestion, une SCI doit faire l’objet d’un suivi exemplaire. Pour cela, une mission de gestion courante doit ĂȘtre confiĂ©e au gĂ©rant de la sociĂ©tĂ© pour qu’il prenne toutes les dĂ©cisions nĂ©cessaires. Le gĂ©rant ne possĂšde pas tous les pouvoirs ! En effet, ces derniers peuvent ĂȘtre limitĂ©s directement par les statuts ou ĂȘtre subordonnĂ©s Ă  un vote des associĂ©s. Au-delĂ  de la gestion courante, il est Ă©galement important de penser au volet administratif. La tenue de comptes annuels et la rĂ©alisation d’un bilan au terme de chaque exercice n’est pas toujours obligatoire. Toutefois, et notamment pour un projet de SCI familiale, il est recommandĂ© de tenir une comptabilitĂ© complĂšte. Pourquoi ? Pour Ă©viter les conflits familiaux et donner Ă  chaque membre de la famille une information complĂšte. La transparence est une condition pour ne pas vous retrouver dans une situation conflictuelle.

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Comme nous venons de le voir, la clĂ© se situe dans la rĂ©daction des statuts. Afin d’éviter une situation de blocage, de bien organiser la vie de la SCI entre les associĂ©s et de poser clairement les rĂšgles de nue-propriĂ©tĂ© et d’usufruitiers, des statuts sur mesure sont indispensables.

Ne vous lancez pas dans leur rĂ©daction sans l’avis d’un expert indĂ©pendant. Pour vous aider, vous pouvez compter sur l’appui des conseillers Comptastar. De la rĂ©partition des pouvoirs de chacun aux rĂšgles qui vont rythmer la SCI annĂ©e aprĂšs annĂ©e, contrĂŽlez tous les aspects de votre projet.

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Les modalités pour créer une SCI familiale

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Vous souhaitez crĂ©er une SCI familiale ? Comme pour la constitution d’une SCI classique, nous vous recommandons de vous faire accompagner dans la rĂ©daction des statuts puis au moment de l’immatriculation. L’accompagnement pour la crĂ©ation d’une SCI familiale va vous permettre d’obtenir une bonne rĂ©daction des statuts mais aussi de rĂ©aliser les arbitrages et optimiser le montage entre les associĂ©s.-Ne nĂ©gligez pas la question des apports en nature ou en numĂ©raire entre les diffĂ©rents associĂ©s. Avec une SCI familiale composĂ©e de nombreux membres d’une mĂȘme famille, chacun peut avoir des apports d’une nature et d’une valeur diffĂ©rente. Un accompagnement professionnel est recommandĂ© pour bien gĂ©rer ce montage qui peut sembler complexe.Le choix du capital social de la SCI ne doit pas ĂȘtre dĂ©terminĂ© en quelques secondes. Il est trĂšs important selon que vous dĂ©cidiez de fixer une somme importante ou au contraire modeste, avec des apports sous forme d’avances en comptes courants.-Parce que tous les investissements rĂ©alisĂ©s avec une SCI ne donnent pas accĂšs aux mĂȘmes avantages fiscaux et successoraux, il faut dĂšs la rĂ©daction des statuts prĂ©voir les situations futures de blocage et les Ă©vĂ©nements qui peuvent ĂȘtre conflictuels. Familiale, une SCI poursuit des objectifs personnels mais qui peuvent parfois ĂȘtre contradictoires entre associĂ©s. D’oĂč l’importance de bien monter le projet en amont, avec une phase prĂ©paratoire Ă  la rĂ©daction des statuts puis un suivi rĂ©gulier.

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