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Gestion SCI : tout ce qu'il faut savoir

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Après la phase de réflexion puis de création de votre SCI, il va falloir s’occuper de son évolution. La gestion d’une SCI se décompose en plusieurs points. Il faut en effet s’intéresser à la gérance et notamment aux pouvoirs donnés aux gérants et aux associés. Outre les droits et les obligations qui incombent à tous, il faut également s’intéresser au volet financier de la SCI tout au long de sa vie. Que faut-il gérer sur le plan comptable et fiscal ? Voici un panorama complet de tout ce qui se révèle incontournable en matière de gestion.

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Les pouvoirs et les responsabilités de chacun

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L’administration et la gestion d’une SCI sont assurées par un gérant (associé ou non). Il s’agit de son représentant légal dont les fonctions sont clairement définies et – en règle générale - limitées dans le temps. Ce gérant est nommé et se charge de l’organisation de la SCI en se rapportant à ce qui est consigné au travers des statuts. Pour exercer ce rôle, le gérant dispose de pouvoirs.Après la création d’une SCI, le gérant peut être nommé grâce aux statuts ou par décision collective des associés. Le renouvellement du gérant au cours de la vie sociale de la SCI doit suivre le même processus. Une fois nommé, le gérant débute sa mission. Il possède alors un mandat dont la durée est prévue lors de sa nomination ou dans les statuts. Il est possible de choisir un gérant sans limite de mandat, uni à la SCI pour sa durée de vie.Un gérant peut être révoqué si les associés le décident. Cette situation peut également intervenir même si le gérant est nommé pour la vie de la société. Il peut être révoqué par les associés ou à la suite d’une décision judiciaire.Un gérant possède des pouvoirs. C’est lui qui assure tous les actes de gestion de la SCI dans l’intérêt de celle-ci, mais il n’est pas pour autant omniscient. Il est possible dans les statuts de limiter le champ d’action du gérant. Comment ? En imposant une autorisation des associés pour certaines opérations. Cela peut notamment être le cas pour emprunter des fonds et acquérir un bien immobilier. Dans la plupart des cas, le gérant peut réaliser certaines opérations au nom de la SCI. Pour solliciter un emprunt bancaire, signer un bail avec un locataire ou encore mener une action en justice, il intervient au nom de la SCI. En tant que personne physique, il vient en relais de la SCI qui est une personne morale.Que se passe-t-il dans le cas d’une SCI avec plusieurs gérants ? La répartition des pouvoirs entre les représentants est nécessaire. En l’absence de répartition, chacun peut agir selon les pouvoirs qui seraient les siens en cas de gérant unique?! Il est important de songer à cette répartition des pouvoirs et au choix d’un ou de plusieurs gérants pour optimiser la gestion de la SCI dans le temps.

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Les droits et les obligations des associés

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Les associés ne sont pas passifs et ne se contentent pas d’observer la gestion de la SCI réalisée par le gérant. En effet, en contrepartie de leurs apports - et des parts sociales qu’ils possèdent dans la SCI - ils peuvent participer à la vie de celle-ci. Ils ont le droit d’intervenir dans certains actes de gestion. Lors de la tenue d’une assemblée générale, chaque associé peut participer et même voter. Ce droit est acquis même pour les associés qui ne détiennent qu’une seule part dans une SCI. Dans certains cas, notamment pour les SCI avec de très nombreux associés, un pacte peut être mis en place qui donne à certains associés un mandat à une autre personne. Chaque associé a le droit d’accéder à une information annuelle à propos de l’approbation des comptes et peut même consulter les détails. Ils peuvent accéder à tous les documents établis par la société. Toujours dans cette logique d’information, les associés ont également le droit de poser des questions par écrit pour en savoir plus sur la gestion sociale de la SCI. En cas de questions importantes à évoquer ou de point à soulever, un associé non-gérant peut solliciter une assemblée générale. Cette demande peut ne pas être suivie et le gérant a le droit de ne pas donner suite. Chaque associé a le droit de conserver les parts qu’il possède dans une SCI sauf exclusion. Celle-ci doit être prévue et justifiée par un motif et une procédure précise. Mais, s’il le souhaite, un associé possède également le droit de se retirer d’une SCI de manière totale ou partielle.On le voit, outre les pouvoirs du gérant que nous avons évoqué précédemment, les droits que possèdent les associés sont nombreux. Ils sont également complétés par des obligations. Par exemple, les associés sont responsables des dettes de la SCI. Cette responsabilité s’entend selon les parts possédées dans le capital social. Il existe donc une obligation d’honorer les créances en cours, que chaque associé doit bien comprendre avant de s’engager.Les droits des obligations de chacun méritent une présentation claire et un accès à la formation sans faille. Voilà pourquoi l’appui d’un spécialiste comme un expert-comptable peut renforcer l’information de chacun et aider les différents associés à prendre leurs décisions en pleine conscience.

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Les statuts, un référentiel voué à évoluer

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Une société civile immobilière n’est pas une structure juridique figée dans le temps. Au contraire, elle peut évoluer au cours de sa vie et les statuts peuvent changer pour modifier sa gestion. Oui, les statuts pourtant rédigés noirs sur blanc et véritable socle fondateur de la SCI sont malléables pour adapter la société à toutes les situations.Que peut-on faire évoluer pour que la gestion de la SCI soit plus simple est toujours adaptée à ses objectifs ? L’adresse du siège social. Celui-ci peut être transféré selon les besoins.La dénomination sociale. Sur décision des associés à la majorité, le nom d’une SCI peut changer. Le gérant. Lorsque son mandat prend fin, par suite d’un départ volontaire ou par révocation, le gérant peut changer. Dans ce cas, des formalités de publicité et une inscription aux statuts est nécessaire. C’est le cas également à l’inverse pour la nomination d’un gérant. La modification de l’objet de la SCI. Si vous souhaitez modifier l’objet social de votre SCI, il faut modifier les statuts en conséquence. D’où l’importance de penser dès la création à un objet relativement large pour éviter cet acte de gestion supplémentaire.Une modification du capital. Que le capital soit augmenté ou réduit, tout ceci doit être consigné dans les statuts. Lors de la création d’une SCI, il est important de soigner la rédaction des statuts. Ils doivent permettre à la SCI de débuter sa mission puis de se développer convenablement. Ensuite, comme nous venons de le voir, ils peuvent évoluer. Dans toutes ces étapes, l’appui d’un expert-comptable est recommandé. Ce professionnel indépendant avec un regard extérieur peut vous suggérer une rédaction sur-mesure. Bien loin des modèles préformatés et inadaptés à vos besoins, des statuts uniques sont capitaux.

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La gestion fiscale de la SCI

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Qui dit gestion de SCI dit maîtrise de la fiscalité. En effet, celle-ci est indissociable de la vie de la SCI. La question de la fiscalité se pose d’ailleurs dès la création, car elle concerne les apports. Selon la nature des apports réalisés par les associés, une fiscalité s’applique (par exemple des droits de mutation ou des droits d’apport à titre onéreux).Ensuite, c’est en fonction des bénéfices qu’elle réalise qu’une SCI va être imposée.SCI à l’IS. Lorsqu’elle opte pour l’impôt sur les sociétés, une SCI évite aux associés d’être concernés par cette charge fiscale supplémentaire. Lorsque les bénéfices sont réinvestis dans la société, les associés n’ont aucun impôt à régler. Il ne s’agit pas pour autant d’une simplification en matière de gestion de SCI. En effet, pour optimiser la vie de votre société et en faire un véhicule d’investissement parfait, il faut connaître les taux d’IS qui s’appliquent et les actions que vous pouvez réaliser pour déterminer le bénéfice imposable. De plus, un ensemble de déclarations sont nécessaires. Un accompagnement devient alors indispensable pour éviter une mauvaise déclaration et pour optimiser les flux financiers.SCI à l’IRLorsqu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu, une SCI doit honorer deux déclarations distinctes en matière de fiscalité. La première concerne la société elle-même, la seconde les associés pris individuellement. Car si les résultats sont déterminés au niveau de la société, ce sont les associés qui sont imposables sur ces derniers.Parmi les actes de gestion de la SCI, il convient de se pencher sur le résultat effectué au regard des revenus fonciers perçus. Simple ? Non, il faut déduire les charges des recettes encaissées, mais cette opération comptable est plus complexe qu’il n’y paraît. Tout d’abord, car les recettes encaissées peuvent être très variables. Outre les loyers, une SCI peut également percevoir des droits annexes, des subventions ou même des indemnités pour des dépenses qui lui incombent, mais qui sont transférées par exemple au locataire.En ce qui concerne les charges, même constat. Entre les frais d’administration et de gestion de la SCI, les primes d’assurance relatives aux biens possédés, les frais pour les travaux réalisés ou encore les intérêts d’emprunt, le total monte rapidement.Pour bénéficier d’un dispositif d’aide à l’investissement et/ou de défiscalisation, cette gestion doit être fine.Pour pouvoir répondre aux éventuelles demandes de l’administration fiscale et éviter un redressement, la tenue d’une comptabilité et la bonne classification de toutes les opérations est recommandée, même si cela n’est pas obligatoire.Toujours dans le cas d’une SCI soumise à l’IR, les revenus fonciers sont ensuite ajoutés à l’ensemble des revenus du foyer fiscal des associés. Ils sont donc soumis au barème progressif de l’impôt. Mais que se passe-t-il en cas de déficit ? Il faut alors répartir entre chaque associé le déficit en l’imputant sur le revenu global et/ou en le reportant sur les années suivantes.

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La gestion comptable de la SCI

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Tenir une comptabilité n’est pas toujours obligatoire avec une SCI. Cette question récurrente, que vous vous posez peut-être, mérite un éclaircissement. Voilà pourquoi nous avons dédié un article entier à cette problématique : la comptabilité en SCI .Évoquons la comptabilité sous l’angle de la gestion d’une SCI. Même lorsqu’elle n’est pas obligatoire, une comptabilité est indispensable - selon nous - pour plusieurs raisons.Elle permet au gérant d’honorer ses obligations vis-à-vis des associés en rendant compte de sa gestion annuelle et en proposant un rapport écrit de l’ensemble des activités de la société.La comptabilité permet de justifier des activités financières et de l’état des comptes courants que détient une SCI. Cela permet également de conserver une trace des différentes opérations réalisées année après année.Pour disposer d’un résultat clair et opposable aux exigences de l’administration fiscale, la comptabilité est un rempart implacable. Trop souvent négligée, la comptabilité est pourtant en SCI l’une des conditions pour bien réussir votre projet d’investissement. Ne choisissez pas la facilité ou la simplicité apparente en vous passant de toute comptabilité. Ne pas tenir de comptabilité, ne pas organiser l’assemblée générale et ne pas suivre les événements qui rythment la vie d’une SCI est une négligence. De la conservation des pièces justificatives pour les dépenses et les revenus en passant par les déclarations à effectuer auprès de l’administration fiscale, le gérant n’a pas à être le seul maître à bord. Vous pouvez très bien vous faire accompagner par un expert-comptable. Celui-ci peut se charger de vous informer de toutes les échéances importantes, vous conseiller et vous accompagner dans tous vos choix.Avoir à vos côtés un expert-comptable pour faciliter la gestion de votre SCI peut vous permettre d’obtenir rapidement des réponses à vos questions et optimiser vos finances. Il est le garant du respect des procédures et respecte le formalisme nécessaire selon les contraintes imposées par l’administration. Pour profiter pleinement de la compétitivité de la SCI sur le plan financier, gérer parfaitement les éventuels apports en capital puis les crédits bancaires nécessaires à l’acquisition de biens, dotez-vous d’un véritable partenaire. La gestion de votre SCI n’en sera que plus sûre et durable.