Gestion SCI: accompagnement et conseils par Comptastar

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17/8/2022

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Gestion SCI : tout ce qu'il faut savoir

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AprĂšs la phase de rĂ©flexion puis de crĂ©ation de votre SCI, il va falloir s’occuper de son Ă©volution. La gestion d’une SCI se dĂ©compose en plusieurs points. Il faut en effet s’intĂ©resser Ă  la gĂ©rance et notamment aux pouvoirs donnĂ©s aux gĂ©rants et aux associĂ©s. Outre les droits et les obligations qui incombent Ă  tous, il faut Ă©galement s’intĂ©resser au volet financier de la SCI tout au long de sa vie. Que faut-il gĂ©rer sur le plan comptable et fiscal ? Voici un panorama complet de tout ce qui se rĂ©vĂšle incontournable en matiĂšre de gestion.

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Les pouvoirs et les responsabilités de chacun

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L’administration et la gestion d’une SCI sont assurĂ©es par un gĂ©rant (associĂ© ou non). Il s’agit de son reprĂ©sentant lĂ©gal dont les fonctions sont clairement dĂ©finies et – en rĂšgle gĂ©nĂ©rale - limitĂ©es dans le temps. Ce gĂ©rant est nommĂ© et se charge de l’organisation de la SCI en se rapportant Ă  ce qui est consignĂ© au travers des statuts. Pour exercer ce rĂŽle, le gĂ©rant dispose de pouvoirs.AprĂšs la crĂ©ation d’une SCI, le gĂ©rant peut ĂȘtre nommĂ© grĂące aux statuts ou par dĂ©cision collective des associĂ©s. Le renouvellement du gĂ©rant au cours de la vie sociale de la SCI doit suivre le mĂȘme processus. Une fois nommĂ©, le gĂ©rant dĂ©bute sa mission. Il possĂšde alors un mandat dont la durĂ©e est prĂ©vue lors de sa nomination ou dans les statuts. Il est possible de choisir un gĂ©rant sans limite de mandat, uni Ă  la SCI pour sa durĂ©e de vie.Un gĂ©rant peut ĂȘtre rĂ©voquĂ© si les associĂ©s le dĂ©cident. Cette situation peut Ă©galement intervenir mĂȘme si le gĂ©rant est nommĂ© pour la vie de la sociĂ©tĂ©. Il peut ĂȘtre rĂ©voquĂ© par les associĂ©s ou Ă  la suite d’une dĂ©cision judiciaire.Un gĂ©rant possĂšde des pouvoirs. C’est lui qui assure tous les actes de gestion de la SCI dans l’intĂ©rĂȘt de celle-ci, mais il n’est pas pour autant omniscient. Il est possible dans les statuts de limiter le champ d’action du gĂ©rant. Comment ? En imposant une autorisation des associĂ©s pour certaines opĂ©rations. Cela peut notamment ĂȘtre le cas pour emprunter des fonds et acquĂ©rir un bien immobilier. Dans la plupart des cas, le gĂ©rant peut rĂ©aliser certaines opĂ©rations au nom de la SCI. Pour solliciter un emprunt bancaire, signer un bail avec un locataire ou encore mener une action en justice, il intervient au nom de la SCI. En tant que personne physique, il vient en relais de la SCI qui est une personne morale.Que se passe-t-il dans le cas d’une SCI avec plusieurs gĂ©rants ? La rĂ©partition des pouvoirs entre les reprĂ©sentants est nĂ©cessaire. En l’absence de rĂ©partition, chacun peut agir selon les pouvoirs qui seraient les siens en cas de gĂ©rant unique?! Il est important de songer Ă  cette rĂ©partition des pouvoirs et au choix d’un ou de plusieurs gĂ©rants pour optimiser la gestion de la SCI dans le temps.

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Les droits et les obligations des associés

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Les associĂ©s ne sont pas passifs et ne se contentent pas d’observer la gestion de la SCI rĂ©alisĂ©e par le gĂ©rant. En effet, en contrepartie de leurs apports - et des parts sociales qu’ils possĂšdent dans la SCI - ils peuvent participer Ă  la vie de celle-ci. Ils ont le droit d’intervenir dans certains actes de gestion. Lors de la tenue d’une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale, chaque associĂ© peut participer et mĂȘme voter. Ce droit est acquis mĂȘme pour les associĂ©s qui ne dĂ©tiennent qu’une seule part dans une SCI. Dans certains cas, notamment pour les SCI avec de trĂšs nombreux associĂ©s, un pacte peut ĂȘtre mis en place qui donne Ă  certains associĂ©s un mandat Ă  une autre personne. Chaque associĂ© a le droit d’accĂ©der Ă  une information annuelle Ă  propos de l’approbation des comptes et peut mĂȘme consulter les dĂ©tails. Ils peuvent accĂ©der Ă  tous les documents Ă©tablis par la sociĂ©tĂ©. Toujours dans cette logique d’information, les associĂ©s ont Ă©galement le droit de poser des questions par Ă©crit pour en savoir plus sur la gestion sociale de la SCI. En cas de questions importantes Ă  Ă©voquer ou de point Ă  soulever, un associĂ© non-gĂ©rant peut solliciter une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale. Cette demande peut ne pas ĂȘtre suivie et le gĂ©rant a le droit de ne pas donner suite. Chaque associĂ© a le droit de conserver les parts qu’il possĂšde dans une SCI sauf exclusion. Celle-ci doit ĂȘtre prĂ©vue et justifiĂ©e par un motif et une procĂ©dure prĂ©cise. Mais, s’il le souhaite, un associĂ© possĂšde Ă©galement le droit de se retirer d’une SCI de maniĂšre totale ou partielle.On le voit, outre les pouvoirs du gĂ©rant que nous avons Ă©voquĂ© prĂ©cĂ©demment, les droits que possĂšdent les associĂ©s sont nombreux. Ils sont Ă©galement complĂ©tĂ©s par des obligations. Par exemple, les associĂ©s sont responsables des dettes de la SCI. Cette responsabilitĂ© s’entend selon les parts possĂ©dĂ©es dans le capital social. Il existe donc une obligation d’honorer les crĂ©ances en cours, que chaque associĂ© doit bien comprendre avant de s’engager.Les droits des obligations de chacun mĂ©ritent une prĂ©sentation claire et un accĂšs Ă  la formation sans faille. VoilĂ  pourquoi l’appui d’un spĂ©cialiste comme un expert-comptable peut renforcer l’information de chacun et aider les diffĂ©rents associĂ©s Ă  prendre leurs dĂ©cisions en pleine conscience.

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Les statuts, un référentiel voué à évoluer

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Une sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre n’est pas une structure juridique figĂ©e dans le temps. Au contraire, elle peut Ă©voluer au cours de sa vie et les statuts peuvent changer pour modifier sa gestion. Oui, les statuts pourtant rĂ©digĂ©s noirs sur blanc et vĂ©ritable socle fondateur de la SCI sont mallĂ©ables pour adapter la sociĂ©tĂ© Ă  toutes les situations.Que peut-on faire Ă©voluer pour que la gestion de la SCI soit plus simple est toujours adaptĂ©e Ă  ses objectifs ? L’adresse du siĂšge social. Celui-ci peut ĂȘtre transfĂ©rĂ© selon les besoins.La dĂ©nomination sociale. Sur dĂ©cision des associĂ©s Ă  la majoritĂ©, le nom d’une SCI peut changer. Le gĂ©rant. Lorsque son mandat prend fin, par suite d’un dĂ©part volontaire ou par rĂ©vocation, le gĂ©rant peut changer. Dans ce cas, des formalitĂ©s de publicitĂ© et une inscription aux statuts est nĂ©cessaire. C’est le cas Ă©galement Ă  l’inverse pour la nomination d’un gĂ©rant. La modification de l’objet de la SCI. Si vous souhaitez modifier l’objet social de votre SCI, il faut modifier les statuts en consĂ©quence. D’oĂč l’importance de penser dĂšs la crĂ©ation Ă  un objet relativement large pour Ă©viter cet acte de gestion supplĂ©mentaire.Une modification du capital. Que le capital soit augmentĂ© ou rĂ©duit, tout ceci doit ĂȘtre consignĂ© dans les statuts. Lors de la crĂ©ation d’une SCI, il est important de soigner la rĂ©daction des statuts. Ils doivent permettre Ă  la SCI de dĂ©buter sa mission puis de se dĂ©velopper convenablement. Ensuite, comme nous venons de le voir, ils peuvent Ă©voluer. Dans toutes ces Ă©tapes, l’appui d’un expert-comptable est recommandĂ©. Ce professionnel indĂ©pendant avec un regard extĂ©rieur peut vous suggĂ©rer une rĂ©daction sur-mesure. Bien loin des modĂšles prĂ©formatĂ©s et inadaptĂ©s Ă  vos besoins, des statuts uniques sont capitaux.

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La gestion fiscale de la SCI

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Qui dit gestion de SCI dit maĂźtrise de la fiscalitĂ©. En effet, celle-ci est indissociable de la vie de la SCI. La question de la fiscalitĂ© se pose d’ailleurs dĂšs la crĂ©ation, car elle concerne les apports. Selon la nature des apports rĂ©alisĂ©s par les associĂ©s, une fiscalitĂ© s’applique (par exemple des droits de mutation ou des droits d’apport Ă  titre onĂ©reux).Ensuite, c’est en fonction des bĂ©nĂ©fices qu’elle rĂ©alise qu’une SCI va ĂȘtre imposĂ©e.SCI Ă  l’IS. Lorsqu’elle opte pour l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s, une SCI Ă©vite aux associĂ©s d’ĂȘtre concernĂ©s par cette charge fiscale supplĂ©mentaire. Lorsque les bĂ©nĂ©fices sont rĂ©investis dans la sociĂ©tĂ©, les associĂ©s n’ont aucun impĂŽt Ă  rĂ©gler. Il ne s’agit pas pour autant d’une simplification en matiĂšre de gestion de SCI. En effet, pour optimiser la vie de votre sociĂ©tĂ© et en faire un vĂ©hicule d’investissement parfait, il faut connaĂźtre les taux d’IS qui s’appliquent et les actions que vous pouvez rĂ©aliser pour dĂ©terminer le bĂ©nĂ©fice imposable. De plus, un ensemble de dĂ©clarations sont nĂ©cessaires. Un accompagnement devient alors indispensable pour Ă©viter une mauvaise dĂ©claration et pour optimiser les flux financiers.SCI Ă  l’IRLorsqu’elle est soumise Ă  l’impĂŽt sur le revenu, une SCI doit honorer deux dĂ©clarations distinctes en matiĂšre de fiscalitĂ©. La premiĂšre concerne la sociĂ©tĂ© elle-mĂȘme, la seconde les associĂ©s pris individuellement. Car si les rĂ©sultats sont dĂ©terminĂ©s au niveau de la sociĂ©tĂ©, ce sont les associĂ©s qui sont imposables sur ces derniers.Parmi les actes de gestion de la SCI, il convient de se pencher sur le rĂ©sultat effectuĂ© au regard des revenus fonciers perçus. Simple ? Non, il faut dĂ©duire les charges des recettes encaissĂ©es, mais cette opĂ©ration comptable est plus complexe qu’il n’y paraĂźt. Tout d’abord, car les recettes encaissĂ©es peuvent ĂȘtre trĂšs variables. Outre les loyers, une SCI peut Ă©galement percevoir des droits annexes, des subventions ou mĂȘme des indemnitĂ©s pour des dĂ©penses qui lui incombent, mais qui sont transfĂ©rĂ©es par exemple au locataire.En ce qui concerne les charges, mĂȘme constat. Entre les frais d’administration et de gestion de la SCI, les primes d’assurance relatives aux biens possĂ©dĂ©s, les frais pour les travaux rĂ©alisĂ©s ou encore les intĂ©rĂȘts d’emprunt, le total monte rapidement.Pour bĂ©nĂ©ficier d’un dispositif d’aide Ă  l’investissement et/ou de dĂ©fiscalisation, cette gestion doit ĂȘtre fine.Pour pouvoir rĂ©pondre aux Ă©ventuelles demandes de l’administration fiscale et Ă©viter un redressement, la tenue d’une comptabilitĂ© et la bonne classification de toutes les opĂ©rations est recommandĂ©e, mĂȘme si cela n’est pas obligatoire.Toujours dans le cas d’une SCI soumise Ă  l’IR, les revenus fonciers sont ensuite ajoutĂ©s Ă  l’ensemble des revenus du foyer fiscal des associĂ©s. Ils sont donc soumis au barĂšme progressif de l’impĂŽt. Mais que se passe-t-il en cas de dĂ©ficit ? Il faut alors rĂ©partir entre chaque associĂ© le dĂ©ficit en l’imputant sur le revenu global et/ou en le reportant sur les annĂ©es suivantes.

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La gestion comptable de la SCI

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Tenir une comptabilitĂ© n’est pas toujours obligatoire avec une SCI. Cette question rĂ©currente, que vous vous posez peut-ĂȘtre, mĂ©rite un Ă©claircissement. VoilĂ  pourquoi nous avons dĂ©diĂ© un article entier Ă  cette problĂ©matique : la comptabilitĂ© en SCI .Évoquons la comptabilitĂ© sous l’angle de la gestion d’une SCI. MĂȘme lorsqu’elle n’est pas obligatoire, une comptabilitĂ© est indispensable - selon nous - pour plusieurs raisons.Elle permet au gĂ©rant d’honorer ses obligations vis-Ă -vis des associĂ©s en rendant compte de sa gestion annuelle et en proposant un rapport Ă©crit de l’ensemble des activitĂ©s de la sociĂ©tĂ©.La comptabilitĂ© permet de justifier des activitĂ©s financiĂšres et de l’état des comptes courants que dĂ©tient une SCI. Cela permet Ă©galement de conserver une trace des diffĂ©rentes opĂ©rations rĂ©alisĂ©es annĂ©e aprĂšs annĂ©e.Pour disposer d’un rĂ©sultat clair et opposable aux exigences de l’administration fiscale, la comptabilitĂ© est un rempart implacable. Trop souvent nĂ©gligĂ©e, la comptabilitĂ© est pourtant en SCI l’une des conditions pour bien rĂ©ussir votre projet d’investissement. Ne choisissez pas la facilitĂ© ou la simplicitĂ© apparente en vous passant de toute comptabilitĂ©. Ne pas tenir de comptabilitĂ©, ne pas organiser l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale et ne pas suivre les Ă©vĂ©nements qui rythment la vie d’une SCI est une nĂ©gligence. De la conservation des piĂšces justificatives pour les dĂ©penses et les revenus en passant par les dĂ©clarations Ă  effectuer auprĂšs de l’administration fiscale, le gĂ©rant n’a pas Ă  ĂȘtre le seul maĂźtre Ă  bord. Vous pouvez trĂšs bien vous faire accompagner par un expert-comptable. Celui-ci peut se charger de vous informer de toutes les Ă©chĂ©ances importantes, vous conseiller et vous accompagner dans tous vos choix.Avoir Ă  vos cĂŽtĂ©s un expert-comptable pour faciliter la gestion de votre SCI peut vous permettre d’obtenir rapidement des rĂ©ponses Ă  vos questions et optimiser vos finances. Il est le garant du respect des procĂ©dures et respecte le formalisme nĂ©cessaire selon les contraintes imposĂ©es par l’administration. Pour profiter pleinement de la compĂ©titivitĂ© de la SCI sur le plan financier, gĂ©rer parfaitement les Ă©ventuels apports en capital puis les crĂ©dits bancaires nĂ©cessaires Ă  l’acquisition de biens, dotez-vous d’un vĂ©ritable partenaire. La gestion de votre SCI n’en sera que plus sĂ»re et durable.

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