17/8/2022
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Lorsque vous souhaitez vendre un bien possĂ©dĂ© par une SCI, vous pouvez procĂ©der de deux maniĂšres diffĂ©rentes. La premiĂšre, la plus classique, est de choisir la mise en vente du bien immobilier par la SCI directement. Celle-ci peut vendre en son nom et chercher le futur acquĂ©reur ou confier un mandat Ă un professionnel de lâimmobilier. Mais une alternative existe.Il est possible de rĂ©aliser une vente des parts sociales par les associĂ©s. Il sâagit lĂ dâune vĂ©ritable souplesse qui peut permettre Ă certaines situations conflictuelles de trouver une issue. En effet, un associĂ© peut dĂ©cider de revendre ses parts et sortir de la SCI (souvent avec lâaccord nĂ©cessaire des autres associĂ©s) sans que cela nâentraĂźne la vente du ou des bien(s) possĂ©dĂ©(s).
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Quelle que soit la solution choisie pour revendre un bien immobilier (de maniĂšre directe ou par cession de parts), il est important de suivre une procĂ©dure rigoureuse afin que cette opĂ©ration soit menĂ©e Ă bien. IntĂ©ressons-nous au cas classique de la vente dâun bien immobilier en direct. Selon les mentions indiquĂ©es dans les statuts et les pouvoirs confĂ©rĂ©s aux diffĂ©rentes parties prenantes (gĂ©rants et associĂ©s), il convient de suivre les Ă©tapes suivantes :
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âą RĂ©union des diffĂ©rents associĂ©s et vote de la dĂ©cision de vendre le bien (au travers dâune assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale des associĂ©s) ;âą Recueil de lâagrĂ©ment du locataire si le bien concernĂ© par la vente est actuellement louĂ©. Le locataire peut se porter acquĂ©reur en respectant les conditions de vente fixĂ©es et notamment en faisant une offre au prix ;
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âą Mise en vente sur le marchĂ© en direct avec lâintermĂ©diaire dâun professionnel de lâimmobilier (un mandat signĂ© au nom de la SCI est alors nĂ©cessaire)
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âą Signature dâun compromis de vente (en agence immobiliĂšre ou chez le notaire) ;
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âą Respect du dĂ©lai de rĂ©tractation puis signature de lâacte de vente dĂ©finitif. Pour une SCI familiale, et Ă moins que ce cas de figure ne soit prĂ©vu dans les statuts, il est important de recueillir lâavis favorable de tous les associĂ©s pour vendre un bien. Une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale est incontournable. Cette dĂ©cision peut ĂȘtre prise lors de lâassemblĂ©e gĂ©nĂ©rale annuelle obligatoire ou en assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale extraordinaire.
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Lâaccord des associĂ©s a Ă©tĂ© obtenu et la vente dâun bien immobilier dĂ©tenu par la SCI peut aboutir ? Dans ce cas, cette transaction sera soumise au rĂ©gime des plus-values. Chaque associĂ© dâune SCI familiale va devoir honorer une part de cette taxe au prorata des parts quâil possĂšde. Lorsque le bien est vendu par la SCI, la plus-value est dĂ©terminĂ©e en effectuant la diffĂ©rence entre le prix dâacquisition additionnĂ© des frais, dont il faut soustraire le prix de vente. Lorsque le bien est conservĂ© mais que lâon procĂšde Ă une vente des parts, alors la plus-value est dĂ©terminĂ©e par la diffĂ©rence entre le prix de cession et le prix dâacquisition de ces parts.Il existe des cas dâexonĂ©ration de taxe sur la plus-value pour la vente dâun bien possĂ©dĂ© par une SCI ou pour la vente de parts.
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âą La plus-value ne sâapplique pas pour un bien dĂ©tenu depuis plus de 22 ans. Il faut en revanche respecter une durĂ©e de 30 ans de dĂ©tention pour ĂȘtre exonĂ©rĂ© des prĂ©lĂšvements sociaux ;
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âą Idem si le logement Ă©tait la rĂ©sidence principale dâun des associĂ©s ;
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âą Enfin, aucune plus-value nâest exigĂ©e pour un prix de vente infĂ©rieur Ă 15 000 âŹDes abattements sont pratiquĂ©s sur la taxe sur les plus-values immobiliĂšres dans le cadre dâune vente dâun bien en SCI. Cet abattement est de 50 % aprĂšs une durĂ©e de dĂ©tention comprise entre 2 et 8 ans et passe Ă 65 % au-delĂ . En rĂ©sumĂ©, plus votre SCI conserve un bien longtemps, et moins cette taxe sera Ă©levĂ©e. Sachez que la vente dâun bien immobilier dĂ©tenu par une SCI nâentraĂźne pas sa clĂŽture. Les sommes issues de la vente peuvent ĂȘtre rĂ©employĂ©es pour lâachat dâun autre bien ou faire lâobjet dâune rĂ©partition entre les associĂ©s si une dĂ©cision de dissolution intervient. Cette dissolution nâest pas automatique mĂȘme si la SCI ne possĂšde plus aucun patrimoine immobilier.
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