17/8/2022
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Investir avec une sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre (SCI) possĂšde de nombreux avantages et peut convenir Ă votre situation si vous souhaitez dĂ©velopper votre patrimoine et/ou obtenir un complĂ©ment de revenus. Pour acquĂ©rir un ou plusieurs bien(s) immobiliers(s) au travers de votre SCI, vous pouvez mobiliser vos fonds propres et avoir recours comme pour un achat classique Ă un prĂȘt immobilier.Comment obtenir un financement avec une SCI ? Voici les rĂšgles Ă connaĂźtre et les particularitĂ©s propres Ă ce type de sociĂ©tĂ©.
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Lâachat dâun bien immobilier avec une SCI entraĂźne lâapplication des mĂȘmes frais dâacquisition que pour lâachat en indivision par des particuliers. Ainsi, en plus du prix du bien, vous devrez rĂ©gler les honoraires du notaire et les dĂ©bours (comme les coĂ»ts liĂ©s aux certificats et divers diagnostics techniques, le coĂ»t des documents dâurbanisme ou des piĂšces hypothĂ©caires).Financer lâinvestissement Ă crĂ©dit est possible. Comme pour un achat en indivision et un investissement locatif que vous pourriez rĂ©aliser directement, vous avez la possibilitĂ© dâutiliser lâeffet de levier du crĂ©dit. En trouvant des conditions dâemprunt optimales, avec un taux faible, une mensualitĂ© adaptĂ©e et un bon loyer pratiquĂ©, vous pouvez viser lâautofinancement.Les banques peuvent vous proposer un prĂȘt amortissable ou in fine, avec un taux fixe ou variable, comme cela est le cas lorsquâun particulier souhaite emprunter.Ă vous ensuite de choisir entre deux possibilitĂ©s : soit la SCI contracte lâemprunt en tant que personne morale distincte, soit les associĂ©s de la SCI empruntent Ă titre personnel. Dans le deuxiĂšme cas, il est possible dâaffecter ensuite lâemprunt au compte courant de la SCI ou dâapporter les sommes empruntĂ©es au capital social de la SCI. A savoir : dans le cas dâune SCI familiale dans laquelle chaque associĂ© souscrit un emprunt de son cĂŽtĂ©, les banques vont Ă©valuer le taux dâendettement de chaque associĂ©. Le patrimoine personnel servira de base au calcul et permettra de dĂ©terminer une capacitĂ© dâendettement pour obtenir le prĂȘt. Les associĂ©s fortement endettĂ©s pourront avoir alors une capacitĂ© rĂ©duite.
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Si tous les modes de financement sont accessibles pour une SCI, il faut en pratique sâattendre Ă un niveau dâexigence plus fort de la part des banques. Selon le montage de votre SCI et notamment la nature des associĂ©s, les Ă©tablissements bancaires pourront parfois ĂȘtre frileux pour vous accompagner ou appliquer des conditions moins attractives que pour les particuliers.âą Dans le cas dâune SCI familiale, composĂ©e uniquement dâassociĂ©s qui sont des personnes physiques, vous pourrez obtenir des conditions de crĂ©dit proches de celles appliquĂ©es aux particuliers.âą Dans le cas dâune SCI holding, qui dĂ©tient du patrimoine professionnel ou dont un associĂ© est une personne morale, les conditions changent. Vous serez alors considĂ©rĂ© comme investisseur professionnel, avec un taux dâemprunt majorĂ©.Les banques sont trĂšs exigeantes en ce qui concerne les garanties du prĂȘt et lâassurance emprunteur. Ainsi, une hypothĂšque sur le bien immobilier achetĂ© est souvent exigĂ©e. De plus, une caution solidaire dâun ou de plusieurs associĂ©s est souvent incontournable. Cette prise de garantie est une sĂ©curitĂ© pour la banque qui, en cas de dĂ©faillance, lui permettra de se retourner directement vers la caution pour recouvrer la totalitĂ© des sommes exigĂ©es. Il ne sera pas nĂ©cessaire de lancer une procĂ©dure de saisie immobiliĂšre sur le bien de la SCI. Sachez enfin que, mĂȘme si lâemprunt est effectuĂ© par une SCI familiale, la banque exigera souvent que les associĂ©s souscrivent une assurance dĂ©cĂšs-invaliditĂ©.
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Comme nous venons de le voir, il existe de nombreux montages possibles pour obtenir un prĂȘt immobilier en SCI. Selon que la SCI souscrive directement Ă un emprunt bancaire ou que les associĂ©s y aient recours de maniĂšre individuelle, lâeffet de levier ne sera pas le mĂȘme. De plus, câest le sujet des garanties et des assurances exigĂ©es par les Ă©tablissements bancaires quâil ne faut pas nĂ©gliger.Avant de crĂ©er votre SCI ou avant de vous lancer dans un emprunt, sollicitez lâavis dâun expert-comptable. Comptastar peut vous aider Ă faire le point sur le montage de votre SCI et Ă effectuer des arbitrages pour favoriser vos chances dâobtenir un financement. Il existe des outils pour optimiser votre projet : nouvelle rĂ©partition des parts entre associĂ©s, apports en comptes courants, passage de lâimpĂŽt sur le revenu Ă lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©sâŠAfin dâobtenir un crĂ©dit immobilier pour constituer votre patrimoine en SCI, ne nĂ©gligez aucun aspect. Le montage de votre SCI, sa bonne gestion et la tenue de sa comptabilitĂ© sont autant de points de « rĂ©assurance » qui peuvent convaincre les banques de vous financer. Comptastar, spĂ©cialiste des SCI, est Ă vos cĂŽtĂ©s pour vous accompagner dans la rĂ©alisation de votre investissement. Sollicitez-nous pour en savoir plus et optimiser la gestion de votre SCI.
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