Comptabilité SCI : les clés pour la réussir

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17/8/2022

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Comptabilité SCI : les clés pour la réussir

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La SociĂ©tĂ© Civile ImmobiliĂšre (SCI) est une structure juridique Ă  la constitution simple apportant de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. Mais derriĂšre cette simplicitĂ© apparente, il ne faut pas aller trop vite et nĂ©gliger des Ă©tapes. Ainsi, outre la rĂ©daction de statuts adaptĂ©s - qui vont permettre de poser un cadre Ă  l’activitĂ© future de la SCI - c’est le volet comptable qui doit vous prĂ©occuper. Quelles sont les obligations sur le plan comptable lorsque l’on crĂ©e une SCI ? Avez-vous la possibilitĂ© de gĂ©rer vous-mĂȘme la comptabilitĂ© ou faut-il faire appel Ă  une sociĂ©tĂ© extĂ©rieure ? Nous faisons le point sur les grands principes Ă  connaĂźtre et nous vous donnons les clĂ©s pour rĂ©ussir votre comptabilitĂ© SCI.

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Faut-il tenir une comptabilité en SCI ? Les obligations comptables

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RĂ©fĂ©rons-nous aux textes officiels. De maniĂšre « globale », aucun texte de loi n’oblige une sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre Ă  procĂ©der Ă  une tenue de ses comptes. Aucune obligation non plus de publier les comptes et de les dĂ©poser chaque annĂ©e au tribunal de commerce. Cela concerne par exemple une SCI soumise au rĂ©gime de l’impĂŽt sur le revenu (IR) dite SCI « transparente » dont les associĂ©s sont des personnes physiques. Au sein de cette structure, il est possible de se contenter d’un simple tableau de suivi des dĂ©penses et des recettes, d’un « cahier » qui enregistre les mouvements. Mais cette absence d’obligation de suivi de la comptabilitĂ© comporte des exceptions. Et des exceptions, il en existe Ă©normĂ©ment. La comptabilitĂ© pour votre SCI est en effet souvent rendue obligatoire selon son rĂ©gime fiscal (SCI Ă  l’IS ou Ă  l’IR), des dispositions statutaires, la nature des activitĂ©s ou encore le rĂ©gime d’imposition des associĂ©s (voir le dĂ©tail ci-aprĂšs). VoilĂ  qui nous amĂšne dĂ©jĂ  Ă  une premiĂšre constatation : mĂȘme lorsqu’elle n’est pas obligatoire, la tenue d’une comptabilitĂ© en SCI est fortement recommandĂ©e.

Commençons par nous intéresser aux critÚres qui peuvent rendre la comptabilité obligatoire en SCI.

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Le régime fiscal

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Le taux d’imposition des revenus perçus par une SCI varie en fonction du rĂ©gime choisi. En choisissant l’impĂŽt sur le revenu (IR) comme mode d’imposition pour votre SCI, ce sont alors les associĂ©s qui seront directement imposĂ©s, proportionnellement au montant des bĂ©nĂ©fices perçus. Dans ce cas, les obligations comptables sont simplifiĂ©es. Il demeure toutefois intĂ©ressant de faire appel Ă  un spĂ©cialiste afin de tenir le cahier de suivi des dĂ©penses et des recettes tout en conservant Ă  disposition les factures (car l’administration fiscale souhaite avoir accĂšs Ă  l’ensemble des documents en cas de contrĂŽle). Cela facilitera l’établissement de la liasse fiscale annuelle qui, elle, doit obligatoirement ĂȘtre dĂ©posĂ©e auprĂšs de l’administration fiscale. En choisissant le rĂ©gime de l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (IS), tout change. La comptabilitĂ© et la gestion doivent rĂ©pondre Ă  un cadre encore plus strict : Ă©tablissement d'un bilan chaque annĂ©e avec les rĂšgles d’une comptabilitĂ© commerciale. A savoir : rien ne vous empĂȘche d’appliquer une comptabilitĂ© complĂšte et rigoureuse en choisissant une SCI Ă  l’IR. Il s’agit mĂȘme d’un excellent rĂ©flexe que nous vous recommandons (lire ci-aprĂšs « L’intĂ©rĂȘt d’une comptabilitĂ© en SCI (mĂȘme lorsqu’elle n’est pas obligatoire)").

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Les dispositions statutaires

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Si ce n’est pas le rĂ©gime fiscal qui impose la tenue d’une comptabilitĂ©, alors cela peut ĂȘtre prĂ©vu directement dans les statuts de la SCI. En effet, dans ce document qui encadre la vie de l’entreprise, l’obligation de se conformer aux rĂšgles du plan comptable gĂ©nĂ©ral (PCG) de la comptabilitĂ© commerciale peut ĂȘtre prĂ©sente noir sur blanc. Dans ce cas, le gĂ©rant devra prendre les dispositions nĂ©cessaires et faire appel Ă  un prestataire de qualitĂ© pour assurer un suivi comptable complet et rigoureux.

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La taille de la SCI

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De petite SCI familiale pensĂ©e pour la transmission d’une maison ou d’un appartement, votre SCI peut Ă©voluer et contenir plusieurs biens immobiliers. L’activitĂ© peut devenir importante, trĂšs importante. En multipliant les biens possĂ©dĂ©s et en ayant de nombreux mouvements sur le compte bancaire de la SCI, il peut ĂȘtre opportun de mettre en place un suivi complet de la comptabilitĂ©. Un rĂ©flexe pour disposer d’une vision au jour le jour et anticiper d’éventuels problĂšmes (retard de paiement de locataires, dĂ©calage de trĂ©sorerie liĂ© Ă  des travaux, etc.).

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Les activités la SCI

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Comme son nom l’indique, une sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre exerce a priori une activitĂ© civile, qui n'implique donc pas d'actes commerciaux, mais seulement des actes
 civils ! Mais la nature des activitĂ©s peut Ă©voluer avec le temps. Vous pouvez par exemple ĂȘtre amenĂ© Ă  acheter et vendre rĂ©guliĂšrement des biens ce qui conduit inĂ©vitablement Ă  une requalification de l’activitĂ©. Elle devient de nature commerciale. Dans ce cas, la tenue d’une comptabilitĂ© correspondant Ă  la nature de l’activitĂ© est exigĂ©e.

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La nature des associés

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Lorsqu’au moins un des associĂ©s de la SCI est soumis au rĂ©gime fiscal des bĂ©nĂ©fices industriels et commerciaux (BIC), des bĂ©nĂ©fices agricoles ou de l’IS (comme cela peut ĂȘtre le cas pour une personne morale), alors des exigences comptables sont imposĂ©es pour respecter le plan comptable gĂ©nĂ©ral. VoilĂ  comment, en reprenant notre tout premier exemple, une SCI Ă  l’IR avec personne morale imposĂ©e Ă  l’IS devient obligĂ©e d’établir une comptabilitĂ© complĂšte.

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L’intĂ©rĂȘt d’une comptabilitĂ© en SCI (mĂȘme lorsqu’elle n’est pas obligatoire)

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Le suivi de la comptabilitĂ© en SCI est vivement conseillĂ© mĂȘme lorsqu’il n’est pas obligatoire. Pourquoi ? Car en disposant de cette vision complĂšte de la gestion, vous pouvez mieux comprendre l’évolution de la SCI et prendre des dĂ©cisions Ă©clairĂ©es. La SCI permet de faciliter la gestion du patrimoine immobilier. Qu’il s’agisse d’en tirer des revenus Ă  court ou long terme et/ou de s’en servir comme vĂ©hicule de transmission, la SCI est Ă  voir comme un « outil » patrimonial. Tenir une comptabilitĂ© complĂšte est la garantie d’un suivi global.

  • Une tenue de la comptabilitĂ© permet aux associĂ©s de connaĂźtre leurs droits au sein de la SCI.
  • Pour rĂ©pondre Ă  son obligation de rendu annuel de comptes aux diffĂ©rents associĂ©s, le gĂ©rant peut s’appuyer sur une comptabilitĂ© afin de disposer d’informations claires. Sa responsabilitĂ© ne pourra pas ĂȘtre mise en cause en cas de problĂšme.
  • La comptabilitĂ© peut permettre de rĂ©pondre rapidement et aisĂ©ment aux contrĂŽles de l'administration fiscale. On dit alors que le compte courant est opposable Ă  l’administration fiscale (et aux autres associĂ©s).
  • Pour permettre l'entrĂ©e de nouveaux associĂ©s ou toute opĂ©ration sur le capital, la tenue d’une comptabilitĂ© est un prĂ©alable. La comptabilitĂ© permet Ă  tous un suivi prĂ©cis. Dans le cas de montages fiscaux complexes, la comptabilitĂ© complĂšte permet de suivre les flux entrants et sortants, afin d’optimiser la gestion.
  • Une SCI rĂ©pond Ă  de nombreux besoins. Il s’agit d’une structure juridique particuliĂšrement adaptable, pouvant ĂȘtre utilisĂ©e tant pour les besoins d’investisseurs particuliers que professionnels. Dans tous les cas, la tenue d’une comptabilitĂ© est fortement recommandĂ©e.

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    Tenir une comptabilité de SCI pour particulier

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    Une SCI peut vous permettre de gĂ©rer votre patrimoine privĂ©. Elle devient alors propriĂ©taire d’un bien ou de plusieurs biens, les personnes associĂ©es disposant de titres dans la SCI (pas de dĂ©tention en direct des biens). Une gestion qui nĂ©cessite des conseils tant au moment de la crĂ©ation que de la vie de la SCI. Cela passe notamment par la tenue d’une comptabilitĂ©.

    Il en va de mĂȘme si vous souhaitez prĂ©parer une transmission. La SCI est un formidable outil mais ce ne sont pas les biens immobiliers eux-mĂȘmes qui seront transmis, mais bien les parts de la sociĂ©tĂ©. Pour Ă©viter l’indivision successorale et optimiser la transmission, il est encore recommandĂ© de se doter d’outils de suivi, et notamment d’avoir accĂšs Ă  une comptabilitĂ© complĂšte.

    Enfin, la SCI est un outil d’optimisation fiscale qui peut vous aider Ă  rĂ©duire votre imposition. Si vous devez faire face Ă  une taxation dans une tranche Ă©levĂ©e, le choix d’une SCI est idĂ©al pour disposer d’une fiscalitĂ© plus lĂ©gĂšre. Mais, entre conservation de revenus au sein de la sociĂ©tĂ© et versement de dividendes, il faut faire les bons choix et trouver le bon Ă©quilibre. Afin de bien connaĂźtre les atouts du mĂ©canisme de l’amortissement et de vous verser exactement les fonds dont vous avez besoin, ayez avec vous un partenaire qui connaĂźt la SCI et ses possibilitĂ©s.

    Pour gĂ©rer votre patrimoine, prĂ©parer une transmission ou encore optimiser votre situation fiscale, votre SCI est un levier puissant si vous ĂȘtes un particulier. Afin d’avoir une vision concrĂšte des performances de votre SCI et de la justesse de votre choix, nous vous recommandons de disposer d’une comptabilitĂ© complĂšte.

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    Tenir une comptabilité de SCI pour professionnel

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    Une SCI peut Ă©galement exister pour rĂ©pondre Ă  un besoin professionnel. C’est le cas notamment si vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier grĂące Ă  votre activitĂ© (si vous ĂȘtes gĂ©rant d’une sociĂ©tĂ©). Vous pouvez choisir une SCI pour encapsuler les locaux utilisĂ©s pour l’exercice de votre activitĂ©. Une option qui nĂ©cessite toutefois de faire les bons choix en matiĂšre de montant du loyer fixĂ© et de suivi des versements. Afin d’ĂȘtre sĂ»r de choisir la bonne valeur locative et pour Ă©viter tout redressement de la part du fisc, un accompagnement sur-mesure est idĂ©al.

    En tant que professionnel, votre SCI peut vous servir d’outil afin de diversifier vos risques. En plaçant un bien immobilier dans une autre sociĂ©tĂ© que votre entreprise principale, vous pouvez sĂ©parer la partie exploitation de la partie fonciĂšre. Un montage tout Ă  fait lĂ©gal Ă  condition de respecter le principe de sĂ©paration des patrimoines et de bien Ă©quilibrer le transfert de fonds entre les structures.

    Enfin, lorsque l’on est professionnel et que l’on dĂ©cide de crĂ©er une SCI, cela peut rĂ©pondre Ă  l’envie de prĂ©parer la future retraite. Rien ne vous empĂȘche en effet de conserver votre SCI mĂȘme lorsque vous arrĂȘtez votre activitĂ©. Vous pouvez en tirer des revenus rĂ©currents et disposer d’un complĂ©ment de retraite. Un montage qui ne s’improvise pas.

    Pour se constituer un patrimoine immobilier, diversifier votre risque et mĂȘme prĂ©parer votre retraite, la SCI est un outil idĂ©al si vous ĂȘtes professionnel. À condition de rĂ©aliser une vraie sĂ©paration entre exploitation et patrimoine foncier, mais aussi en Ă©tablissant des rĂšgles claires entre patrimoine personnel et professionnel. L’idĂ©al ? Avoir Ă  vos cĂŽtĂ©s un expert qui connaĂźt les spĂ©cificitĂ©s d’une SCI pour vous aider notamment Ă  mieux apprĂ©hender la comptabilitĂ© et les obligations lĂ©gales.

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    Image comptabilite, excel

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    Confier la comptabilité de sa SCI à Comptastar

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    CrĂ©er une SCI nĂ©cessite de faire des choix dĂšs le dĂ©part (rĂ©gime d’imposition, rĂ©partition du capital, etc.). La gestion de la comptabilitĂ© de votre SCI peut ĂȘtre obligatoire ou, comme nous l’avons vu, fortement recommandĂ©e.

    Pouvez-vous gérer personnellement la comptabilité de votre SCI ? Nous ne vous le recommandons pas. Cette démarche peut se révéler chronophage et exigeante, nécessitant des connaissances pointues.

    Se faire accompagner par une structure spĂ©cialisĂ©e dans les SCI pour un budget raisonnable s’avĂšre gĂ©nĂ©ralement un investissement rentable. Comptastar propose un prix enfin juste pour la gestion de la comptabilitĂ© des SCI. QualitĂ©, simplicitĂ©, et transparence sont les valeurs qui guident notre approche.

  • Nous vous permettons de gagner un temps et une Ă©nergie prĂ©cieux en gĂ©rant votre comptabilitĂ© de SCI de A Ă  Z. Au-delĂ  de la tenue comptable, nous vous aidons dans les formalitĂ©s lĂ©gales, de la rĂ©union annuelle de l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale pour approuver les comptes au suivi des dĂ©clarations fiscales.
  • Nous ne nous contentons pas des dĂ©marches de crĂ©ation et de suivi de la SCI. Nous avons aussi un rĂŽle de conseil et un Ɠil expert pour vous faire rĂ©aliser des Ă©conomies fiscales substantielles.
  • Comptastar est la seule structure comptable spĂ©cialisĂ©e en SCI avec une expertise forte. Cela se traduit par les services d’un expert-comptable spĂ©cialisĂ© dans la fiscalitĂ© et la comptabilitĂ© des SCI.
  • La digitalisation de notre service de comptabilitĂ© pour SCI nous permet de vous faire bĂ©nĂ©ficier de tarifs particuliĂšrement compĂ©titifs. N’hĂ©sitez pas Ă  parcourir notre blog pour dĂ©couvrir tous nos conseils.
  • Votre sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre peut avoir recours Ă  un expert-comptable. Vous avez la libertĂ© de recourir Ă  ce service que la tenue d’une comptabilitĂ© commerciale soit obligatoire ou non.

    Une opportunité à saisir pour bénéficier du devoir de conseil de votre expert-comptable, de son expérience et de ses recommandations face à toutes vos interrogations.

    Qu’il s’agisse de crĂ©er, dĂ©velopper ou mĂȘme cĂ©der une SCI, un expert-comptable est un appui solide sur lequel vous pouvez compter. GrĂące Ă  des solutions de suivi de comptabilitĂ©, il peut vous aider Ă  honorer les diffĂ©rentes dĂ©clarations obligatoires (TVA, liasses fiscales, procĂšs-verbal d’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale annuelle d’approbation des comptes, etc.).

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