17/8/2022
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La SociĂ©tĂ© Civile ImmobiliĂšre (SCI) est une structure juridique Ă la constitution simple apportant de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. Mais derriĂšre cette simplicitĂ© apparente, il ne faut pas aller trop vite et nĂ©gliger des Ă©tapes. Ainsi, outre la rĂ©daction de statuts adaptĂ©s - qui vont permettre de poser un cadre Ă lâactivitĂ© future de la SCI - câest le volet comptable qui doit vous prĂ©occuper. Quelles sont les obligations sur le plan comptable lorsque lâon crĂ©e une SCI ? Avez-vous la possibilitĂ© de gĂ©rer vous-mĂȘme la comptabilitĂ© ou faut-il faire appel Ă une sociĂ©tĂ© extĂ©rieure ? Nous faisons le point sur les grands principes Ă connaĂźtre et nous vous donnons les clĂ©s pour rĂ©ussir votre comptabilitĂ© SCI.
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RĂ©fĂ©rons-nous aux textes officiels. De maniĂšre « globale », aucun texte de loi nâoblige une sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre Ă procĂ©der Ă une tenue de ses comptes. Aucune obligation non plus de publier les comptes et de les dĂ©poser chaque annĂ©e au tribunal de commerce. Cela concerne par exemple une SCI soumise au rĂ©gime de lâimpĂŽt sur le revenu (IR) dite SCI « transparente » dont les associĂ©s sont des personnes physiques. Au sein de cette structure, il est possible de se contenter dâun simple tableau de suivi des dĂ©penses et des recettes, dâun « cahier » qui enregistre les mouvements. Mais cette absence dâobligation de suivi de la comptabilitĂ© comporte des exceptions. Et des exceptions, il en existe Ă©normĂ©ment. La comptabilitĂ© pour votre SCI est en effet souvent rendue obligatoire selon son rĂ©gime fiscal (SCI Ă lâIS ou Ă lâIR), des dispositions statutaires, la nature des activitĂ©s ou encore le rĂ©gime dâimposition des associĂ©s (voir le dĂ©tail ci-aprĂšs). VoilĂ qui nous amĂšne dĂ©jĂ Ă une premiĂšre constatation : mĂȘme lorsquâelle nâest pas obligatoire, la tenue dâune comptabilitĂ© en SCI est fortement recommandĂ©e.
Commençons par nous intéresser aux critÚres qui peuvent rendre la comptabilité obligatoire en SCI.
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Le taux dâimposition des revenus perçus par une SCI varie en fonction du rĂ©gime choisi. En choisissant lâimpĂŽt sur le revenu (IR) comme mode dâimposition pour votre SCI, ce sont alors les associĂ©s qui seront directement imposĂ©s, proportionnellement au montant des bĂ©nĂ©fices perçus. Dans ce cas, les obligations comptables sont simplifiĂ©es. Il demeure toutefois intĂ©ressant de faire appel Ă un spĂ©cialiste afin de tenir le cahier de suivi des dĂ©penses et des recettes tout en conservant Ă disposition les factures (car lâadministration fiscale souhaite avoir accĂšs Ă lâensemble des documents en cas de contrĂŽle). Cela facilitera lâĂ©tablissement de la liasse fiscale annuelle qui, elle, doit obligatoirement ĂȘtre dĂ©posĂ©e auprĂšs de lâadministration fiscale. En choisissant le rĂ©gime de lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (IS), tout change. La comptabilitĂ© et la gestion doivent rĂ©pondre Ă un cadre encore plus strict : Ă©tablissement d'un bilan chaque annĂ©e avec les rĂšgles dâune comptabilitĂ© commerciale. A savoir : rien ne vous empĂȘche dâappliquer une comptabilitĂ© complĂšte et rigoureuse en choisissant une SCI Ă lâIR. Il sâagit mĂȘme dâun excellent rĂ©flexe que nous vous recommandons (lire ci-aprĂšs « LâintĂ©rĂȘt dâune comptabilitĂ© en SCI (mĂȘme lorsquâelle nâest pas obligatoire)").
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Si ce nâest pas le rĂ©gime fiscal qui impose la tenue dâune comptabilitĂ©, alors cela peut ĂȘtre prĂ©vu directement dans les statuts de la SCI. En effet, dans ce document qui encadre la vie de lâentreprise, lâobligation de se conformer aux rĂšgles du plan comptable gĂ©nĂ©ral (PCG) de la comptabilitĂ© commerciale peut ĂȘtre prĂ©sente noir sur blanc. Dans ce cas, le gĂ©rant devra prendre les dispositions nĂ©cessaires et faire appel Ă un prestataire de qualitĂ© pour assurer un suivi comptable complet et rigoureux.
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De petite SCI familiale pensĂ©e pour la transmission dâune maison ou dâun appartement, votre SCI peut Ă©voluer et contenir plusieurs biens immobiliers. LâactivitĂ© peut devenir importante, trĂšs importante. En multipliant les biens possĂ©dĂ©s et en ayant de nombreux mouvements sur le compte bancaire de la SCI, il peut ĂȘtre opportun de mettre en place un suivi complet de la comptabilitĂ©. Un rĂ©flexe pour disposer dâune vision au jour le jour et anticiper dâĂ©ventuels problĂšmes (retard de paiement de locataires, dĂ©calage de trĂ©sorerie liĂ© Ă des travaux, etc.).
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Comme son nom lâindique, une sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre exerce a priori une activitĂ© civile, qui n'implique donc pas d'actes commerciaux, mais seulement des actes⊠civils ! Mais la nature des activitĂ©s peut Ă©voluer avec le temps. Vous pouvez par exemple ĂȘtre amenĂ© Ă acheter et vendre rĂ©guliĂšrement des biens ce qui conduit inĂ©vitablement Ă une requalification de lâactivitĂ©. Elle devient de nature commerciale. Dans ce cas, la tenue dâune comptabilitĂ© correspondant Ă la nature de lâactivitĂ© est exigĂ©e.
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Lorsquâau moins un des associĂ©s de la SCI est soumis au rĂ©gime fiscal des bĂ©nĂ©fices industriels et commerciaux (BIC), des bĂ©nĂ©fices agricoles ou de lâIS (comme cela peut ĂȘtre le cas pour une personne morale), alors des exigences comptables sont imposĂ©es pour respecter le plan comptable gĂ©nĂ©ral. VoilĂ comment, en reprenant notre tout premier exemple, une SCI Ă lâIR avec personne morale imposĂ©e Ă lâIS devient obligĂ©e dâĂ©tablir une comptabilitĂ© complĂšte.
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Le suivi de la comptabilitĂ© en SCI est vivement conseillĂ© mĂȘme lorsquâil nâest pas obligatoire. Pourquoi ? Car en disposant de cette vision complĂšte de la gestion, vous pouvez mieux comprendre lâĂ©volution de la SCI et prendre des dĂ©cisions Ă©clairĂ©es. La SCI permet de faciliter la gestion du patrimoine immobilier. Quâil sâagisse dâen tirer des revenus Ă court ou long terme et/ou de sâen servir comme vĂ©hicule de transmission, la SCI est Ă voir comme un « outil » patrimonial. Tenir une comptabilitĂ© complĂšte est la garantie dâun suivi global.
Une SCI rĂ©pond Ă de nombreux besoins. Il sâagit dâune structure juridique particuliĂšrement adaptable, pouvant ĂȘtre utilisĂ©e tant pour les besoins dâinvestisseurs particuliers que professionnels. Dans tous les cas, la tenue dâune comptabilitĂ© est fortement recommandĂ©e.
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Une SCI peut vous permettre de gĂ©rer votre patrimoine privĂ©. Elle devient alors propriĂ©taire dâun bien ou de plusieurs biens, les personnes associĂ©es disposant de titres dans la SCI (pas de dĂ©tention en direct des biens). Une gestion qui nĂ©cessite des conseils tant au moment de la crĂ©ation que de la vie de la SCI. Cela passe notamment par la tenue dâune comptabilitĂ©.
Il en va de mĂȘme si vous souhaitez prĂ©parer une transmission. La SCI est un formidable outil mais ce ne sont pas les biens immobiliers eux-mĂȘmes qui seront transmis, mais bien les parts de la sociĂ©tĂ©. Pour Ă©viter lâindivision successorale et optimiser la transmission, il est encore recommandĂ© de se doter dâoutils de suivi, et notamment dâavoir accĂšs Ă une comptabilitĂ© complĂšte.
Enfin, la SCI est un outil dâoptimisation fiscale qui peut vous aider Ă rĂ©duire votre imposition. Si vous devez faire face Ă une taxation dans une tranche Ă©levĂ©e, le choix dâune SCI est idĂ©al pour disposer dâune fiscalitĂ© plus lĂ©gĂšre. Mais, entre conservation de revenus au sein de la sociĂ©tĂ© et versement de dividendes, il faut faire les bons choix et trouver le bon Ă©quilibre. Afin de bien connaĂźtre les atouts du mĂ©canisme de lâamortissement et de vous verser exactement les fonds dont vous avez besoin, ayez avec vous un partenaire qui connaĂźt la SCI et ses possibilitĂ©s.
Pour gĂ©rer votre patrimoine, prĂ©parer une transmission ou encore optimiser votre situation fiscale, votre SCI est un levier puissant si vous ĂȘtes un particulier. Afin dâavoir une vision concrĂšte des performances de votre SCI et de la justesse de votre choix, nous vous recommandons de disposer dâune comptabilitĂ© complĂšte.
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Une SCI peut Ă©galement exister pour rĂ©pondre Ă un besoin professionnel. Câest le cas notamment si vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier grĂące Ă votre activitĂ© (si vous ĂȘtes gĂ©rant dâune sociĂ©tĂ©). Vous pouvez choisir une SCI pour encapsuler les locaux utilisĂ©s pour lâexercice de votre activitĂ©. Une option qui nĂ©cessite toutefois de faire les bons choix en matiĂšre de montant du loyer fixĂ© et de suivi des versements. Afin dâĂȘtre sĂ»r de choisir la bonne valeur locative et pour Ă©viter tout redressement de la part du fisc, un accompagnement sur-mesure est idĂ©al.
En tant que professionnel, votre SCI peut vous servir dâoutil afin de diversifier vos risques. En plaçant un bien immobilier dans une autre sociĂ©tĂ© que votre entreprise principale, vous pouvez sĂ©parer la partie exploitation de la partie fonciĂšre. Un montage tout Ă fait lĂ©gal Ă condition de respecter le principe de sĂ©paration des patrimoines et de bien Ă©quilibrer le transfert de fonds entre les structures.
Enfin, lorsque lâon est professionnel et que lâon dĂ©cide de crĂ©er une SCI, cela peut rĂ©pondre Ă lâenvie de prĂ©parer la future retraite. Rien ne vous empĂȘche en effet de conserver votre SCI mĂȘme lorsque vous arrĂȘtez votre activitĂ©. Vous pouvez en tirer des revenus rĂ©currents et disposer dâun complĂ©ment de retraite. Un montage qui ne sâimprovise pas.
Pour se constituer un patrimoine immobilier, diversifier votre risque et mĂȘme prĂ©parer votre retraite, la SCI est un outil idĂ©al si vous ĂȘtes professionnel. Ă condition de rĂ©aliser une vraie sĂ©paration entre exploitation et patrimoine foncier, mais aussi en Ă©tablissant des rĂšgles claires entre patrimoine personnel et professionnel. LâidĂ©al ? Avoir Ă vos cĂŽtĂ©s un expert qui connaĂźt les spĂ©cificitĂ©s dâune SCI pour vous aider notamment Ă mieux apprĂ©hender la comptabilitĂ© et les obligations lĂ©gales.
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CrĂ©er une SCI nĂ©cessite de faire des choix dĂšs le dĂ©part (rĂ©gime dâimposition, rĂ©partition du capital, etc.). La gestion de la comptabilitĂ© de votre SCI peut ĂȘtre obligatoire ou, comme nous lâavons vu, fortement recommandĂ©e.
Pouvez-vous gérer personnellement la comptabilité de votre SCI ? Nous ne vous le recommandons pas. Cette démarche peut se révéler chronophage et exigeante, nécessitant des connaissances pointues.
Se faire accompagner par une structure spĂ©cialisĂ©e dans les SCI pour un budget raisonnable sâavĂšre gĂ©nĂ©ralement un investissement rentable. Comptastar propose un prix enfin juste pour la gestion de la comptabilitĂ© des SCI. QualitĂ©, simplicitĂ©, et transparence sont les valeurs qui guident notre approche.
Votre sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre peut avoir recours Ă un expert-comptable. Vous avez la libertĂ© de recourir Ă ce service que la tenue dâune comptabilitĂ© commerciale soit obligatoire ou non.
Une opportunité à saisir pour bénéficier du devoir de conseil de votre expert-comptable, de son expérience et de ses recommandations face à toutes vos interrogations.
Quâil sâagisse de crĂ©er, dĂ©velopper ou mĂȘme cĂ©der une SCI, un expert-comptable est un appui solide sur lequel vous pouvez compter. GrĂące Ă des solutions de suivi de comptabilitĂ©, il peut vous aider Ă honorer les diffĂ©rentes dĂ©clarations obligatoires (TVA, liasses fiscales, procĂšs-verbal dâassemblĂ©e gĂ©nĂ©rale annuelle dâapprobation des comptes, etc.).
N'attendez plus, prenez rendez-vous avec l'un de nos conseillers