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17/8/2022
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique à la constitution simple apportant de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. Mais derrière cette simplicité apparente, il ne faut pas aller trop vite et négliger des étapes. Ainsi, outre la rédaction de statuts adaptés - qui vont permettre de poser un cadre à l’activité future de la SCI - c’est le volet comptable qui doit vous préoccuper. Quelles sont les obligations sur le plan comptable lorsque l’on crée une SCI ? Avez-vous la possibilité de gérer vous-même la comptabilité ou faut-il faire appel à une société extérieure ? Nous faisons le point sur les grands principes à connaître et nous vous donnons les clés pour réussir votre comptabilité SCI.
Référons-nous aux textes officiels. De manière « globale », aucun texte de loi n’oblige une société civile immobilière à procéder à une tenue de ses comptes. Aucune obligation non plus de publier les comptes et de les déposer chaque année au tribunal de commerce. Cela concerne par exemple une SCI soumise au régime de l’impôt sur le revenu (IR) dite SCI « transparente » dont les associés sont des personnes physiques. Au sein de cette structure, il est possible de se contenter d’un simple tableau de suivi des dépenses et des recettes, d’un « cahier » qui enregistre les mouvements. Mais cette absence d’obligation de suivi de la comptabilité comporte des exceptions. Et des exceptions, il en existe énormément. La comptabilité pour votre SCI est en effet souvent rendue obligatoire selon son régime fiscal (SCI à l’IS ou à l’IR), des dispositions statutaires, la nature des activités ou encore le régime d’imposition des associés (voir le détail ci-après). Voilà qui nous amène déjà à une première constatation : même lorsqu’elle n’est pas obligatoire, la tenue d’une comptabilité en SCI est fortement recommandée.
Commençons par nous intéresser aux critères qui peuvent rendre la comptabilité obligatoire en SCI.
Le taux d’imposition des revenus perçus par une SCI varie en fonction du régime choisi. En choisissant l’impôt sur le revenu (IR) comme mode d’imposition pour votre SCI, ce sont alors les associés qui seront directement imposés, proportionnellement au montant des bénéfices perçus. Dans ce cas, les obligations comptables sont simplifiées. Il demeure toutefois intéressant de faire appel à un spécialiste afin de tenir le cahier de suivi des dépenses et des recettes tout en conservant à disposition les factures (car l’administration fiscale souhaite avoir accès à l’ensemble des documents en cas de contrôle). Cela facilitera l’établissement de la liasse fiscale annuelle qui, elle, doit obligatoirement être déposée auprès de l’administration fiscale. En choisissant le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), tout change. La comptabilité et la gestion doivent répondre à un cadre encore plus strict : établissement d'un bilan chaque année avec les règles d’une comptabilité commerciale. A savoir : rien ne vous empêche d’appliquer une comptabilité complète et rigoureuse en choisissant une SCI à l’IR. Il s’agit même d’un excellent réflexe que nous vous recommandons (lire ci-après « L’intérêt d’une comptabilité en SCI (même lorsqu’elle n’est pas obligatoire)").
Si ce n’est pas le régime fiscal qui impose la tenue d’une comptabilité, alors cela peut être prévu directement dans les statuts de la SCI. En effet, dans ce document qui encadre la vie de l’entreprise, l’obligation de se conformer aux règles du plan comptable général (PCG) de la comptabilité commerciale peut être présente noir sur blanc. Dans ce cas, le gérant devra prendre les dispositions nécessaires et faire appel à un prestataire de qualité pour assurer un suivi comptable complet et rigoureux.
De petite SCI familiale pensée pour la transmission d’une maison ou d’un appartement, votre SCI peut évoluer et contenir plusieurs biens immobiliers. L’activité peut devenir importante, très importante. En multipliant les biens possédés et en ayant de nombreux mouvements sur le compte bancaire de la SCI, il peut être opportun de mettre en place un suivi complet de la comptabilité. Un réflexe pour disposer d’une vision au jour le jour et anticiper d’éventuels problèmes (retard de paiement de locataires, décalage de trésorerie lié à des travaux, etc.).
Comme son nom l’indique, une société civile immobilière exerce a priori une activité civile, qui n'implique donc pas d'actes commerciaux, mais seulement des actes… civils ! Mais la nature des activités peut évoluer avec le temps. Vous pouvez par exemple être amené à acheter et vendre régulièrement des biens ce qui conduit inévitablement à une requalification de l’activité. Elle devient de nature commerciale. Dans ce cas, la tenue d’une comptabilité correspondant à la nature de l’activité est exigée.
Lorsqu’au moins un des associés de la SCI est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles ou de l’IS (comme cela peut être le cas pour une personne morale), alors des exigences comptables sont imposées pour respecter le plan comptable général. Voilà comment, en reprenant notre tout premier exemple, une SCI à l’IR avec personne morale imposée à l’IS devient obligée d’établir une comptabilité complète.
Le suivi de la comptabilité en SCI est vivement conseillé même lorsqu’il n’est pas obligatoire. Pourquoi ? Car en disposant de cette vision complète de la gestion, vous pouvez mieux comprendre l’évolution de la SCI et prendre des décisions éclairées. La SCI permet de faciliter la gestion du patrimoine immobilier. Qu’il s’agisse d’en tirer des revenus à court ou long terme et/ou de s’en servir comme véhicule de transmission, la SCI est à voir comme un « outil » patrimonial. Tenir une comptabilité complète est la garantie d’un suivi global.
Une SCI répond à de nombreux besoins. Il s’agit d’une structure juridique particulièrement adaptable, pouvant être utilisée tant pour les besoins d’investisseurs particuliers que professionnels. Dans tous les cas, la tenue d’une comptabilité est fortement recommandée.
Une SCI peut vous permettre de gérer votre patrimoine privé. Elle devient alors propriétaire d’un bien ou de plusieurs biens, les personnes associées disposant de titres dans la SCI (pas de détention en direct des biens). Une gestion qui nécessite des conseils tant au moment de la création que de la vie de la SCI. Cela passe notamment par la tenue d’une comptabilité.
Il en va de même si vous souhaitez préparer une transmission. La SCI est un formidable outil mais ce ne sont pas les biens immobiliers eux-mêmes qui seront transmis, mais bien les parts de la société. Pour éviter l’indivision successorale et optimiser la transmission, il est encore recommandé de se doter d’outils de suivi, et notamment d’avoir accès à une comptabilité complète.
Enfin, la SCI est un outil d’optimisation fiscale qui peut vous aider à réduire votre imposition. Si vous devez faire face à une taxation dans une tranche élevée, le choix d’une SCI est idéal pour disposer d’une fiscalité plus légère. Mais, entre conservation de revenus au sein de la société et versement de dividendes, il faut faire les bons choix et trouver le bon équilibre. Afin de bien connaître les atouts du mécanisme de l’amortissement et de vous verser exactement les fonds dont vous avez besoin, ayez avec vous un partenaire qui connaît la SCI et ses possibilités.
Pour gérer votre patrimoine, préparer une transmission ou encore optimiser votre situation fiscale, votre SCI est un levier puissant si vous êtes un particulier. Afin d’avoir une vision concrète des performances de votre SCI et de la justesse de votre choix, nous vous recommandons de disposer d’une comptabilité complète.
Une SCI peut également exister pour répondre à un besoin professionnel. C’est le cas notamment si vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier grâce à votre activité (si vous êtes gérant d’une société). Vous pouvez choisir une SCI pour encapsuler les locaux utilisés pour l’exercice de votre activité. Une option qui nécessite toutefois de faire les bons choix en matière de montant du loyer fixé et de suivi des versements. Afin d’être sûr de choisir la bonne valeur locative et pour éviter tout redressement de la part du fisc, un accompagnement sur-mesure est idéal.
En tant que professionnel, votre SCI peut vous servir d’outil afin de diversifier vos risques. En plaçant un bien immobilier dans une autre société que votre entreprise principale, vous pouvez séparer la partie exploitation de la partie foncière. Un montage tout à fait légal à condition de respecter le principe de séparation des patrimoines et de bien équilibrer le transfert de fonds entre les structures.
Enfin, lorsque l’on est professionnel et que l’on décide de créer une SCI, cela peut répondre à l’envie de préparer la future retraite. Rien ne vous empêche en effet de conserver votre SCI même lorsque vous arrêtez votre activité. Vous pouvez en tirer des revenus récurrents et disposer d’un complément de retraite. Un montage qui ne s’improvise pas.
Pour se constituer un patrimoine immobilier, diversifier votre risque et même préparer votre retraite, la SCI est un outil idéal si vous êtes professionnel. À condition de réaliser une vraie séparation entre exploitation et patrimoine foncier, mais aussi en établissant des règles claires entre patrimoine personnel et professionnel. L’idéal ? Avoir à vos côtés un expert qui connaît les spécificités d’une SCI pour vous aider notamment à mieux appréhender la comptabilité et les obligations légales.
Créer une SCI nécessite de faire des choix dès le départ (régime d’imposition, répartition du capital, etc.). La gestion de la comptabilité de votre SCI peut être obligatoire ou, comme nous l’avons vu, fortement recommandée.
Pouvez-vous gérer personnellement la comptabilité de votre SCI ? Nous ne vous le recommandons pas. Cette démarche peut se révéler chronophage et exigeante, nécessitant des connaissances pointues.
Se faire accompagner par une structure spécialisée dans les SCI pour un budget raisonnable s’avère généralement un investissement rentable. Comptastar propose un prix enfin juste pour la gestion de la comptabilité des SCI. Qualité, simplicité, et transparence sont les valeurs qui guident notre approche.
Votre société civile immobilière peut avoir recours à un expert-comptable. Vous avez la liberté de recourir à ce service que la tenue d’une comptabilité commerciale soit obligatoire ou non.
Une opportunité à saisir pour bénéficier du devoir de conseil de votre expert-comptable, de son expérience et de ses recommandations face à toutes vos interrogations.
Qu’il s’agisse de créer, développer ou même céder une SCI, un expert-comptable est un appui solide sur lequel vous pouvez compter. Grâce à des solutions de suivi de comptabilité, il peut vous aider à honorer les différentes déclarations obligatoires (TVA, liasses fiscales, procès-verbal d’assemblée générale annuelle d’approbation des comptes, etc.).
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