17/8/2022
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Une sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre est une sociĂ©tĂ© destinĂ©e Ă ĂȘtre propriĂ©taire de biens immobiliers. Ces derniers ont vocation ensuite Ă ĂȘtre proposĂ©s Ă la location. CrĂ©er une sociĂ©tĂ© civile nĂ©cessite de respecter un certain formalisme pour parvenir Ă lâimmatriculation. Quel est lâintĂ©rĂȘt dâune SCI si vous souhaitez investir dans lâimmobilier au regard des autres solutions Ă votre disposition ? Quelles sont les Ă©tapes Ă suivre pour la constitution de votre SCI ? Comment Ă©volueront ensuite la SCI et son patrimoine immobilier ? Voici les rĂ©ponses Ă toutes les questions que vous vous posez.
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âLorsque vous souhaitez investir dans de lâimmobilier, de nombreuses solutions sâoffrent Ă vous. Vous pouvez choisir dâinvestir de maniĂšre directe en tant que personne physique ou encapsuler un ou plusieurs biens immobiliers dans une sociĂ©tĂ© comme une SCI. Il nâexiste pas une solution idĂ©ale mais bien une variĂ©tĂ© de possibilitĂ©s selon votre situation personnelle et celle des personnes avec lesquelles vous souhaitez potentiellement vous associer.Si vous voulez vous lancer dans la location nue, dĂ©velopper votre patrimoine, obtenir une rentabilitĂ© rapide ou encore privilĂ©gier la transmission Ă long terme, une solution va Ă©merger comme Ă©tant la meilleure. Il peut sâagir de la SCI. Pourquoi peut-il ĂȘtre pertinent de choisir cette forme juridique pour investir dans lâimmobilier ?
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Une SCI facilite un investissement locatif avec plusieurs associĂ©s et permet de mutualiser la capacitĂ© dâinvestissement de chacun.
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âą La SCI peut ĂȘtre soumise Ă lâimpĂŽt sur le revenu (IR) ou Ă lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (IS). Vous pouvez profiter dâune fiscalitĂ© avantageuse selon votre situation.
âą Investir dans lâimmobilier avec une SCI pour mettre des biens Ă louer vous permet de dĂ©personnaliser votre relation bailleur/locataire, avec un contrat de location Ă©ditĂ© directement au nom de la SCI et non Ă titre personnel.
⹠Enfin, une SCI apporte de réels avantages en matiÚre de succession et simplifie la transmission. Vous pouvez réduire les charges qui pÚsent sur votre succession en faisant fondre les frais (droits de donation/succession).
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âCrĂ©er une SCI ne rĂ©pond pas uniquement aux besoins de celles et ceux qui souhaitent se lancer dans lâinvestissement locatif pur. En effet, vous pouvez aussi choisir cette forme juridique pour acquĂ©rir un bien mis Ă la disposition de votre propre entreprise. Oui, vous pouvez abriter votre immobilier professionnel et dĂ©tenir des murs (bureaux, entrepĂŽts, ateliers) pour les louer Ă votre entreprise ou Ă un autre exploitant. Vous avez alors le pouvoir dâisoler votre patrimoine des autres actifs de votre sociĂ©tĂ© et mĂȘme dâallĂ©ger le bilan de votre entreprise. Vous pouvez Ă©galement - lorsque cela est pertinent - placer votre rĂ©sidence principale dans une SCI. Ă manier avec prĂ©caution car les parts dâune SCI ne bĂ©nĂ©ficient pas de lâabattement de 30% applicable Ă la valeur de la rĂ©sidence principale pour le calcul de lâimpĂŽt sur la fortune immobiliĂšre. On le voit, une sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre permet une vraie polyvalence et une adaptation aux projets de chacun. Vous pouvez privilĂ©gier un investissement entre membres dâune mĂȘme famille (SCI familiale). Vous pouvez vous lancer avec dâautres investisseurs dans un projet de location. Vous pouvez aussi acheter avec vos partenaires de travail vos propres bureaux !
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Lâune des forces de la sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre est dâaider ses associĂ©s Ă se constituer un vĂ©ritable patrimoine. La SCI se distingue ainsi de lâachat en indivision si vous voulez acheter un ou plusieurs bien(s) et les conserver.
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âGrĂące Ă la dissociation entre lâavoir et le pouvoir, la SCI se diffĂ©rencie fortement dâun achat en indivision. En effet, au travers de lâindivision, il est nĂ©cessaire dâobtenir un accord Ă lâunanimitĂ© pour les dĂ©cisions les plus importantes. Ce nâest pas le cas avec une SCI dans laquelle les parts sociales sont distribuĂ©es au prorata des apports Ă rĂ©aliser. Surtout, grĂące aux statuts constitutifs de la SCI, il est possible de fixer les rĂšgles de majoritĂ© applicable lors dâune assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale. Une souplesse trĂšs importante et une libertĂ© pour gĂ©rer les arbitrages comme vous le souhaitez entre associĂ©s.
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âEn optant pour la crĂ©ation dâune SCI, vous bĂ©nĂ©ficiez automatiquement dâune dissociation des patrimoines entre celui de la SCI et votre patrimoine personnel et privĂ©.Puisquâelle est dotĂ©e dâune personnalitĂ© morale, la SCI sert « dâĂ©cran » entre les associĂ©s et les biens immobiliers.
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Il est plus facile de partager des parts sociales que des biens immobiliers ! La SCI rend par consĂ©quent le rĂšglement successoral bien plus aisĂ© Ă apprĂ©hender. Surtout, les droits de succession sont allĂ©gĂ©s. Ils interviennent en prenant en compte la valeur des parts sociales, diffĂ©rente de la valeur des biens immobiliers possĂ©dĂ©s. Surtout, une dĂ©cote sur cette valeur est appliquĂ©e par lâadministration fiscale. A savoir : crĂ©er une SCI pour abriter un patrimoine immobilier rĂ©pond trĂšs souvent Ă une volontĂ© de transmission. Alors, dans une SCI familiale, il peut ĂȘtre tentant dâajouter les enfants parmi les membres. Une bonne idĂ©e ? Pas toujours. Si rien ne sâoppose Ă la prĂ©sence dâenfants mineurs dans une SCI familiale, il faut sâintĂ©resser Ă la notion de responsabilitĂ©. Il existe des solutions pour contourner les rĂšgles qui sâappliquent de base en amĂ©nageant notamment la rĂ©daction des statuts pour rĂ©duire la responsabilitĂ© de lâenfant Ă son apport. Si le sujet vous intĂ©resse, rapprochez-vous des experts Comptastar.
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âVous avez la conviction que la sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre est la forme privilĂ©giĂ©e pour votre investissement immobilier ? Alors lancez-vous dans sa constitution. La premiĂšre Ă©tape importante est lâĂ©laboration des statuts. Avec vos associĂ©s, vous pouvez dĂ©cider de les rĂ©diger de votre cĂŽtĂ© (acte sous seing privĂ©) ou faire confiance Ă un notaire. Une alternative existe en vous tournant vers un expert-comptable. Quel est lâatout de cette solution ? Avec le concours dâun expert-comptable, vous pouvez bĂ©nĂ©ficier dâun accompagnement complet, qui ne se limite pas seulement Ă la phase de constitution. En effet, grĂące Ă sa connaissance globale de tous les aspects (environnement juridique, social et fiscal), votre expert-comptable peut Ă©mettre des recommandations pour la rĂ©daction des statuts en anticipant les enjeux futurs.
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⹠Choisissez la fiscalité la mieux adaptée à votre situation et à celle des personnes qui sont associées à la SCI.
âą Pensez dĂ©jĂ Ă lâĂ©volution de votre SCI avec des investissements futurs et/ou des apports extĂ©rieurs.
âą Obtenez une projection des revenus fonciers que vous pouvez escompter et de lâimposition qui sâappliquera.
⹠Comprenez le détail des obligations qui pÚseront sur vous en tant que simple associé ou gérant de votre SCI.
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âDe la bonne rĂ©daction de lâobjet de votre sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre Ă la rĂ©partition des apports sans oublier le suivi des formalitĂ©s de publicitĂ©, vous pouvez confier lâensemble de la crĂ©ation de votre projet de SCI Ă un interlocuteur unique. Ne perdez pas de temps Ă Ă©changer directement avec le registre du commerce ou Ă contacter lâadministration.Votre expert-comptable sâen charge pour vous. Il vous fait gagner du temps pour que vous puissiez vous concentrer sur lâessentiel.
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âAprĂšs la phase de crĂ©ation, câest la vie de la SCI quâil faut suivre. Car la sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre - dont la durĂ©e de vie par dĂ©faut est de 99 ans renouvelables - va Ă©voluer au fil du temps. De la gestion des revenus fonciers Ă la distribution des dividendes, de lâajout de nouveaux associĂ©s au dĂ©part de certains en passant par lâacquisition et parfois la vente de biens immobiliers, rien nâest figĂ©. Bien au contraire ! Les associĂ©s possĂšdent des droits proportionnels Ă leur implication dans le capital et peuvent participer aux dĂ©cisions collectives. Ils bĂ©nĂ©ficient en contrepartie dâun droit Ă lâinformation et dâun accĂšs aux documents Ă©ditĂ©s ou reçus par la sociĂ©tĂ© pour en comprendre le fonctionnement.VoilĂ pourquoi il est essentiel de bien dĂ©finir le rĂŽle du gĂ©rant et de nommer une personne rĂ©fĂ©rente Ă ce poste. AssociĂ© ou non Ă la SCI, le gĂ©rant peut ĂȘtre dĂ©signĂ© dĂšs la rĂ©daction des statuts ou ensuite, notamment via une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale.
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⹠Faut-il nommer un co-gérant pour éviter certaines situations de blocage ?
âą Peut-il ĂȘtre pertinent de limiter la durĂ©e du mandat du gĂ©rant ?
⹠Quel pouvoir confier au gérant et quelles limites appliquer ?
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âA toutes ces questions, il existe comme toujours une multitude de rĂ©ponses. Il faut adapter la rĂ©daction des statuts et sâintĂ©resser Ă la fonction clĂ© de gĂ©rant. Pour cela, toutes les connaissances dâun expert-comptable sont prĂ©cieuses. Votre expert-comptable peut vous aider Ă impliquer les associĂ©s et Ă crĂ©er une vĂ©ritable dynamique collective. Car ce nâest pas uniquement le gĂ©rant qui dĂ©cide dans une SCI ! Pour arbitrer entre les projets dâachat et de vente, de souscription dâemprunt ou encore de lancement de travaux, il faut un chef dâorchestre. Pour faire vivre la sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre dans le temps, de bons statuts et des conditions claires sont importants.
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La fin dâune SCI est aussi une Ă©tape qui peut vous concerner. Si vous ĂȘtes actuellement dans une phase de rĂ©flexion pour crĂ©er une SCI, le sujet de sa dissolution vous semble peut-ĂȘtre lointain. Pourtant, dans ce moment fort, un bon accompagnement est important. Il peut sâagir dâune dissolution voulue ou dâune dissolution subie, notamment avec une liquidation judiciaire. Comme pour une crĂ©ation, la dissolution dâune SCI rĂ©pond Ă des rĂšgles strictes et des formalitĂ©s inĂ©vitables. Si les dettes de votre SCI vous paraissent difficiles Ă rĂ©gulariser et si vous sentez dĂ©jĂ une situation de basculement, agissez avant quâil ne soit trop tard. La mise en place dâun redressement complet avant lâintervention des crĂ©anciers et une procĂ©dure judiciaire est possible. Une fois encore, un expert-comptable est lâinterlocuteur privilĂ©giĂ© pour vous permettre de retrouver une profitabilitĂ©.A savoir : un expert-comptable maĂźtrise de nombreux domaines et dispose aussi dâune trĂšs bonne connaissance du marchĂ© immobilier. Son obligation de conseil est bĂ©nĂ©fique pour vous. Il peut vous aider Ă dĂ©finir votre politique locative.
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DĂ©terminez le bon niveau de loyer Ă appliquer pour viser une occupation Ă 100 % de vos biens ou maintenez volontairement un bail Ă©levĂ© en ayant conscience dâun taux de vacance locative « acceptable » pour vous.
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âCrĂ©er une SCI nĂ©cessite de respecter un formalisme avec comme nous lâavons vu la rĂ©daction des statuts, des Ă©changes avec lâadministration pour aboutir Ă la publication dâun avis de constitution.Ensuite, il vous faut respecter certaines obligations en matiĂšre sociale, sans nĂ©gliger Ă©galement la comptabilitĂ©. Enfin, câest aussi la question de la responsabilitĂ© quâil ne faut pas ignorer. Avec une SCI, et selon les choix effectuĂ©s, vous pouvez engager votre patrimoine personnel Ă proportion de vos parts sociales dans le capital de la SCI. Pour avoir la certitude dâune crĂ©ation de SCI dans les rĂšgles de lâart, un accompagnement personnalisĂ© est recommandĂ©. Votre expert-comptable peut se charger d'accomplir toutes les dĂ©marches initiales puis vous accompagner de maniĂšre durable dans le temps ! Comptastar propose une approche de spĂ©cialiste de la SCI. Notre Ă©quipe est composĂ©e de conseillers qui connaissent les atouts et les limites des sociĂ©tĂ©s civiles immobiliĂšres. Ils peuvent vous conseiller en totale indĂ©pendance pour que votre SCI soit taillĂ©e sur mesure selon vos envies. Vous voulez un partenaire de confiance Ă vos cĂŽtĂ©s ? Vous cherchez une solution digne de la haute couture pour crĂ©er votre SCI avec sĂ©rĂ©nitĂ© ? Alors dĂ©couvrez lâĂ©tendue de nos services et nos offres SCI immobilier.
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