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17/8/2022
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Une société civile immobilière est une société destinée à être propriétaire de biens immobiliers. Ces derniers ont vocation ensuite à être proposés à la location. Créer une société civile nécessite de respecter un certain formalisme pour parvenir à l’immatriculation. Quel est l’intérêt d’une SCI si vous souhaitez investir dans l’immobilier au regard des autres solutions à votre disposition ? Quelles sont les étapes à suivre pour la constitution de votre SCI ? Comment évolueront ensuite la SCI et son patrimoine immobilier ? Voici les réponses à toutes les questions que vous vous posez.
Lorsque vous souhaitez investir dans de l’immobilier, de nombreuses solutions s’offrent à vous. Vous pouvez choisir d’investir de manière directe en tant que personne physique ou encapsuler un ou plusieurs biens immobiliers dans une société comme une SCI. Il n’existe pas une solution idéale mais bien une variété de possibilités selon votre situation personnelle et celle des personnes avec lesquelles vous souhaitez potentiellement vous associer.Si vous voulez vous lancer dans la location nue, développer votre patrimoine, obtenir une rentabilité rapide ou encore privilégier la transmission à long terme, une solution va émerger comme étant la meilleure. Il peut s’agir de la SCI. Pourquoi peut-il être pertinent de choisir cette forme juridique pour investir dans l’immobilier ?
Une SCI facilite un investissement locatif avec plusieurs associés et permet de mutualiser la capacité d’investissement de chacun.
• La SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Vous pouvez profiter d’une fiscalité avantageuse selon votre situation.
• Investir dans l’immobilier avec une SCI pour mettre des biens à louer vous permet de dépersonnaliser votre relation bailleur/locataire, avec un contrat de location édité directement au nom de la SCI et non à titre personnel.
• Enfin, une SCI apporte de réels avantages en matière de succession et simplifie la transmission. Vous pouvez réduire les charges qui pèsent sur votre succession en faisant fondre les frais (droits de donation/succession).
Créer une SCI ne répond pas uniquement aux besoins de celles et ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif pur. En effet, vous pouvez aussi choisir cette forme juridique pour acquérir un bien mis à la disposition de votre propre entreprise. Oui, vous pouvez abriter votre immobilier professionnel et détenir des murs (bureaux, entrepôts, ateliers) pour les louer à votre entreprise ou à un autre exploitant. Vous avez alors le pouvoir d’isoler votre patrimoine des autres actifs de votre société et même d’alléger le bilan de votre entreprise. Vous pouvez également - lorsque cela est pertinent - placer votre résidence principale dans une SCI. À manier avec précaution car les parts d’une SCI ne bénéficient pas de l’abattement de 30% applicable à la valeur de la résidence principale pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. On le voit, une société civile immobilière permet une vraie polyvalence et une adaptation aux projets de chacun. Vous pouvez privilégier un investissement entre membres d’une même famille (SCI familiale). Vous pouvez vous lancer avec d’autres investisseurs dans un projet de location. Vous pouvez aussi acheter avec vos partenaires de travail vos propres bureaux !
L’une des forces de la société civile immobilière est d’aider ses associés à se constituer un véritable patrimoine. La SCI se distingue ainsi de l’achat en indivision si vous voulez acheter un ou plusieurs bien(s) et les conserver.
Grâce à la dissociation entre l’avoir et le pouvoir, la SCI se différencie fortement d’un achat en indivision. En effet, au travers de l’indivision, il est nécessaire d’obtenir un accord à l’unanimité pour les décisions les plus importantes. Ce n’est pas le cas avec une SCI dans laquelle les parts sociales sont distribuées au prorata des apports à réaliser. Surtout, grâce aux statuts constitutifs de la SCI, il est possible de fixer les règles de majorité applicable lors d’une assemblée générale. Une souplesse très importante et une liberté pour gérer les arbitrages comme vous le souhaitez entre associés.
En optant pour la création d’une SCI, vous bénéficiez automatiquement d’une dissociation des patrimoines entre celui de la SCI et votre patrimoine personnel et privé.Puisqu’elle est dotée d’une personnalité morale, la SCI sert « d’écran » entre les associés et les biens immobiliers.
Il est plus facile de partager des parts sociales que des biens immobiliers ! La SCI rend par conséquent le règlement successoral bien plus aisé à appréhender. Surtout, les droits de succession sont allégés. Ils interviennent en prenant en compte la valeur des parts sociales, différente de la valeur des biens immobiliers possédés. Surtout, une décote sur cette valeur est appliquée par l’administration fiscale. A savoir : créer une SCI pour abriter un patrimoine immobilier répond très souvent à une volonté de transmission. Alors, dans une SCI familiale, il peut être tentant d’ajouter les enfants parmi les membres. Une bonne idée ? Pas toujours. Si rien ne s’oppose à la présence d’enfants mineurs dans une SCI familiale, il faut s’intéresser à la notion de responsabilité. Il existe des solutions pour contourner les règles qui s’appliquent de base en aménageant notamment la rédaction des statuts pour réduire la responsabilité de l’enfant à son apport. Si le sujet vous intéresse, rapprochez-vous des experts Comptastar.
Vous avez la conviction que la société civile immobilière est la forme privilégiée pour votre investissement immobilier ? Alors lancez-vous dans sa constitution. La première étape importante est l’élaboration des statuts. Avec vos associés, vous pouvez décider de les rédiger de votre côté (acte sous seing privé) ou faire confiance à un notaire. Une alternative existe en vous tournant vers un expert-comptable. Quel est l’atout de cette solution ? Avec le concours d’un expert-comptable, vous pouvez bénéficier d’un accompagnement complet, qui ne se limite pas seulement à la phase de constitution. En effet, grâce à sa connaissance globale de tous les aspects (environnement juridique, social et fiscal), votre expert-comptable peut émettre des recommandations pour la rédaction des statuts en anticipant les enjeux futurs.
• Choisissez la fiscalité la mieux adaptée à votre situation et à celle des personnes qui sont associées à la SCI.
• Pensez déjà à l’évolution de votre SCI avec des investissements futurs et/ou des apports extérieurs.
• Obtenez une projection des revenus fonciers que vous pouvez escompter et de l’imposition qui s’appliquera.
• Comprenez le détail des obligations qui pèseront sur vous en tant que simple associé ou gérant de votre SCI.
De la bonne rédaction de l’objet de votre société civile immobilière à la répartition des apports sans oublier le suivi des formalités de publicité, vous pouvez confier l’ensemble de la création de votre projet de SCI à un interlocuteur unique. Ne perdez pas de temps à échanger directement avec le registre du commerce ou à contacter l’administration.Votre expert-comptable s’en charge pour vous. Il vous fait gagner du temps pour que vous puissiez vous concentrer sur l’essentiel.
Après la phase de création, c’est la vie de la SCI qu’il faut suivre. Car la société civile immobilière - dont la durée de vie par défaut est de 99 ans renouvelables - va évoluer au fil du temps. De la gestion des revenus fonciers à la distribution des dividendes, de l’ajout de nouveaux associés au départ de certains en passant par l’acquisition et parfois la vente de biens immobiliers, rien n’est figé. Bien au contraire ! Les associés possèdent des droits proportionnels à leur implication dans le capital et peuvent participer aux décisions collectives. Ils bénéficient en contrepartie d’un droit à l’information et d’un accès aux documents édités ou reçus par la société pour en comprendre le fonctionnement.Voilà pourquoi il est essentiel de bien définir le rôle du gérant et de nommer une personne référente à ce poste. Associé ou non à la SCI, le gérant peut être désigné dès la rédaction des statuts ou ensuite, notamment via une assemblée générale.
• Faut-il nommer un co-gérant pour éviter certaines situations de blocage ?
• Peut-il être pertinent de limiter la durée du mandat du gérant ?
• Quel pouvoir confier au gérant et quelles limites appliquer ?
A toutes ces questions, il existe comme toujours une multitude de réponses. Il faut adapter la rédaction des statuts et s’intéresser à la fonction clé de gérant. Pour cela, toutes les connaissances d’un expert-comptable sont précieuses. Votre expert-comptable peut vous aider à impliquer les associés et à créer une véritable dynamique collective. Car ce n’est pas uniquement le gérant qui décide dans une SCI ! Pour arbitrer entre les projets d’achat et de vente, de souscription d’emprunt ou encore de lancement de travaux, il faut un chef d’orchestre. Pour faire vivre la société civile immobilière dans le temps, de bons statuts et des conditions claires sont importants.
La fin d’une SCI est aussi une étape qui peut vous concerner. Si vous êtes actuellement dans une phase de réflexion pour créer une SCI, le sujet de sa dissolution vous semble peut-être lointain. Pourtant, dans ce moment fort, un bon accompagnement est important. Il peut s’agir d’une dissolution voulue ou d’une dissolution subie, notamment avec une liquidation judiciaire. Comme pour une création, la dissolution d’une SCI répond à des règles strictes et des formalités inévitables. Si les dettes de votre SCI vous paraissent difficiles à régulariser et si vous sentez déjà une situation de basculement, agissez avant qu’il ne soit trop tard. La mise en place d’un redressement complet avant l’intervention des créanciers et une procédure judiciaire est possible. Une fois encore, un expert-comptable est l’interlocuteur privilégié pour vous permettre de retrouver une profitabilité.A savoir : un expert-comptable maîtrise de nombreux domaines et dispose aussi d’une très bonne connaissance du marché immobilier. Son obligation de conseil est bénéfique pour vous. Il peut vous aider à définir votre politique locative.
Déterminez le bon niveau de loyer à appliquer pour viser une occupation à 100 % de vos biens ou maintenez volontairement un bail élevé en ayant conscience d’un taux de vacance locative « acceptable » pour vous.
Créer une SCI nécessite de respecter un formalisme avec comme nous l’avons vu la rédaction des statuts, des échanges avec l’administration pour aboutir à la publication d’un avis de constitution.Ensuite, il vous faut respecter certaines obligations en matière sociale, sans négliger également la comptabilité. Enfin, c’est aussi la question de la responsabilité qu’il ne faut pas ignorer. Avec une SCI, et selon les choix effectués, vous pouvez engager votre patrimoine personnel à proportion de vos parts sociales dans le capital de la SCI. Pour avoir la certitude d’une création de SCI dans les règles de l’art, un accompagnement personnalisé est recommandé. Votre expert-comptable peut se charger d'accomplir toutes les démarches initiales puis vous accompagner de manière durable dans le temps ! Comptastar propose une approche de spécialiste de la SCI. Notre équipe est composée de conseillers qui connaissent les atouts et les limites des sociétés civiles immobilières. Ils peuvent vous conseiller en totale indépendance pour que votre SCI soit taillée sur mesure selon vos envies. Vous voulez un partenaire de confiance à vos côtés ? Vous cherchez une solution digne de la haute couture pour créer votre SCI avec sérénité ? Alors découvrez l’étendue de nos services et nos offres SCI immobilier.
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