SCI Immobilier : les spĂ©cificitĂ©s d’une forme juridique

Écrit par

17/8/2022

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SCI Immobilier : tout ce qu'il faut savoir

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Une sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre est une sociĂ©tĂ© destinĂ©e Ă  ĂȘtre propriĂ©taire de biens immobiliers. Ces derniers ont vocation ensuite Ă  ĂȘtre proposĂ©s Ă  la location. CrĂ©er une sociĂ©tĂ© civile nĂ©cessite de respecter un certain formalisme pour parvenir Ă  l’immatriculation. Quel est l’intĂ©rĂȘt d’une SCI si vous souhaitez investir dans l’immobilier au regard des autres solutions Ă  votre disposition ? Quelles sont les Ă©tapes Ă  suivre pour la constitution de votre SCI ? Comment Ă©volueront ensuite la SCI et son patrimoine immobilier ? Voici les rĂ©ponses Ă  toutes les questions que vous vous posez.

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SCI immobilier : pourquoi choisir cette forme juridique ?

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‍Lorsque vous souhaitez investir dans de l’immobilier, de nombreuses solutions s’offrent Ă  vous. Vous pouvez choisir d’investir de maniĂšre directe en tant que personne physique ou encapsuler un ou plusieurs biens immobiliers dans une sociĂ©tĂ© comme une SCI. Il n’existe pas une solution idĂ©ale mais bien une variĂ©tĂ© de possibilitĂ©s selon votre situation personnelle et celle des personnes avec lesquelles vous souhaitez potentiellement vous associer.Si vous voulez vous lancer dans la location nue, dĂ©velopper votre patrimoine, obtenir une rentabilitĂ© rapide ou encore privilĂ©gier la transmission Ă  long terme, une solution va Ă©merger comme Ă©tant la meilleure. Il peut s’agir de la SCI. Pourquoi peut-il ĂȘtre pertinent de choisir cette forme juridique pour investir dans l’immobilier ?

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Investir en immobilier avec une SCI

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Une SCI facilite un investissement locatif avec plusieurs associĂ©s et permet de mutualiser la capacitĂ© d’investissement de chacun.

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‱ La SCI peut ĂȘtre soumise Ă  l’impĂŽt sur le revenu (IR) ou Ă  l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (IS). Vous pouvez profiter d’une fiscalitĂ© avantageuse selon votre situation.

‱ Investir dans l’immobilier avec une SCI pour mettre des biens Ă  louer vous permet de dĂ©personnaliser votre relation bailleur/locataire, avec un contrat de location Ă©ditĂ© directement au nom de la SCI et non Ă  titre personnel.

‱ Enfin, une SCI apporte de rĂ©els avantages en matiĂšre de succession et simplifie la transmission. Vous pouvez rĂ©duire les charges qui pĂšsent sur votre succession en faisant fondre les frais (droits de donation/succession).

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‍CrĂ©er une SCI ne rĂ©pond pas uniquement aux besoins de celles et ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif pur. En effet, vous pouvez aussi choisir cette forme juridique pour acquĂ©rir un bien mis Ă  la disposition de votre propre entreprise. Oui, vous pouvez abriter votre immobilier professionnel et dĂ©tenir des murs (bureaux, entrepĂŽts, ateliers) pour les louer Ă  votre entreprise ou Ă  un autre exploitant. Vous avez alors le pouvoir d’isoler votre patrimoine des autres actifs de votre sociĂ©tĂ© et mĂȘme d’allĂ©ger le bilan de votre entreprise. Vous pouvez Ă©galement - lorsque cela est pertinent - placer votre rĂ©sidence principale dans une SCI. À manier avec prĂ©caution car les parts d’une SCI ne bĂ©nĂ©ficient pas de l’abattement de 30% applicable Ă  la valeur de la rĂ©sidence principale pour le calcul de l’impĂŽt sur la fortune immobiliĂšre. On le voit, une sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre permet une vraie polyvalence et une adaptation aux projets de chacun. Vous pouvez privilĂ©gier un investissement entre membres d’une mĂȘme famille (SCI familiale). Vous pouvez vous lancer avec d’autres investisseurs dans un projet de location. Vous pouvez aussi acheter avec vos partenaires de travail vos propres bureaux !

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La SCI, outil de constitution d’un patrimoine immobilier

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L’une des forces de la sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre est d’aider ses associĂ©s Ă  se constituer un vĂ©ritable patrimoine. La SCI se distingue ainsi de l’achat en indivision si vous voulez acheter un ou plusieurs bien(s) et les conserver.

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Une SCI facilite la gestion du patrimoine dans le temps

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‍GrĂące Ă  la dissociation entre l’avoir et le pouvoir, la SCI se diffĂ©rencie fortement d’un achat en indivision. En effet, au travers de l’indivision, il est nĂ©cessaire d’obtenir un accord Ă  l’unanimitĂ© pour les dĂ©cisions les plus importantes. Ce n’est pas le cas avec une SCI dans laquelle les parts sociales sont distribuĂ©es au prorata des apports Ă  rĂ©aliser. Surtout, grĂące aux statuts constitutifs de la SCI, il est possible de fixer les rĂšgles de majoritĂ© applicable lors d’une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale. Une souplesse trĂšs importante et une libertĂ© pour gĂ©rer les arbitrages comme vous le souhaitez entre associĂ©s.

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Une SCI sépare les patrimoines personnels et professionnels

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‍En optant pour la crĂ©ation d’une SCI, vous bĂ©nĂ©ficiez automatiquement d’une dissociation des patrimoines entre celui de la SCI et votre patrimoine personnel et privĂ©.Puisqu’elle est dotĂ©e d’une personnalitĂ© morale, la SCI sert « d’écran » entre les associĂ©s et les biens immobiliers.

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Une SCI simplifie le rĂšglement successoral

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Il est plus facile de partager des parts sociales que des biens immobiliers ! La SCI rend par consĂ©quent le rĂšglement successoral bien plus aisĂ© Ă  apprĂ©hender. Surtout, les droits de succession sont allĂ©gĂ©s. Ils interviennent en prenant en compte la valeur des parts sociales, diffĂ©rente de la valeur des biens immobiliers possĂ©dĂ©s. Surtout, une dĂ©cote sur cette valeur est appliquĂ©e par l’administration fiscale. A savoir : crĂ©er une SCI pour abriter un patrimoine immobilier rĂ©pond trĂšs souvent Ă  une volontĂ© de transmission. Alors, dans une SCI familiale, il peut ĂȘtre tentant d’ajouter les enfants parmi les membres. Une bonne idĂ©e ? Pas toujours. Si rien ne s’oppose Ă  la prĂ©sence d’enfants mineurs dans une SCI familiale, il faut s’intĂ©resser Ă  la notion de responsabilitĂ©. Il existe des solutions pour contourner les rĂšgles qui s’appliquent de base en amĂ©nageant notamment la rĂ©daction des statuts pour rĂ©duire la responsabilitĂ© de l’enfant Ă  son apport. Si le sujet vous intĂ©resse, rapprochez-vous des experts Comptastar.

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Créer une SCI et acheter son premier bien immobilier

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‍Vous avez la conviction que la sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre est la forme privilĂ©giĂ©e pour votre investissement immobilier ? Alors lancez-vous dans sa constitution. La premiĂšre Ă©tape importante est l’élaboration des statuts. Avec vos associĂ©s, vous pouvez dĂ©cider de les rĂ©diger de votre cĂŽtĂ© (acte sous seing privĂ©) ou faire confiance Ă  un notaire. Une alternative existe en vous tournant vers un expert-comptable. Quel est l’atout de cette solution ? Avec le concours d’un expert-comptable, vous pouvez bĂ©nĂ©ficier d’un accompagnement complet, qui ne se limite pas seulement Ă  la phase de constitution. En effet, grĂące Ă  sa connaissance globale de tous les aspects (environnement juridique, social et fiscal), votre expert-comptable peut Ă©mettre des recommandations pour la rĂ©daction des statuts en anticipant les enjeux futurs.

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‱ Choisissez la fiscalitĂ© la mieux adaptĂ©e Ă  votre situation et Ă  celle des personnes qui sont associĂ©es Ă  la SCI.

‱ Pensez dĂ©jĂ  Ă  l’évolution de votre SCI avec des investissements futurs et/ou des apports extĂ©rieurs.

‱ Obtenez une projection des revenus fonciers que vous pouvez escompter et de l’imposition qui s’appliquera.

‱ Comprenez le dĂ©tail des obligations qui pĂšseront sur vous en tant que simple associĂ© ou gĂ©rant de votre SCI.

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‍De la bonne rĂ©daction de l’objet de votre sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre Ă  la rĂ©partition des apports sans oublier le suivi des formalitĂ©s de publicitĂ©, vous pouvez confier l’ensemble de la crĂ©ation de votre projet de SCI Ă  un interlocuteur unique. Ne perdez pas de temps Ă  Ă©changer directement avec le registre du commerce ou Ă  contacter l’administration.Votre expert-comptable s’en charge pour vous. Il vous fait gagner du temps pour que vous puissiez vous concentrer sur l’essentiel.

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SCI immobilier : l’importance d’un suivi rĂ©gulier dans le temps

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‍AprĂšs la phase de crĂ©ation, c’est la vie de la SCI qu’il faut suivre. Car la sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre - dont la durĂ©e de vie par dĂ©faut est de 99 ans renouvelables - va Ă©voluer au fil du temps. De la gestion des revenus fonciers Ă  la distribution des dividendes, de l’ajout de nouveaux associĂ©s au dĂ©part de certains en passant par l’acquisition et parfois la vente de biens immobiliers, rien n’est figĂ©. Bien au contraire ! Les associĂ©s possĂšdent des droits proportionnels Ă  leur implication dans le capital et peuvent participer aux dĂ©cisions collectives. Ils bĂ©nĂ©ficient en contrepartie d’un droit Ă  l’information et d’un accĂšs aux documents Ă©ditĂ©s ou reçus par la sociĂ©tĂ© pour en comprendre le fonctionnement.VoilĂ  pourquoi il est essentiel de bien dĂ©finir le rĂŽle du gĂ©rant et de nommer une personne rĂ©fĂ©rente Ă  ce poste. AssociĂ© ou non Ă  la SCI, le gĂ©rant peut ĂȘtre dĂ©signĂ© dĂšs la rĂ©daction des statuts ou ensuite, notamment via une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale.

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‱ Faut-il nommer un co-gĂ©rant pour Ă©viter certaines situations de blocage ?

‱ Peut-il ĂȘtre pertinent de limiter la durĂ©e du mandat du gĂ©rant ?

‱ Quel pouvoir confier au gĂ©rant et quelles limites appliquer ?

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‍A toutes ces questions, il existe comme toujours une multitude de rĂ©ponses. Il faut adapter la rĂ©daction des statuts et s’intĂ©resser Ă  la fonction clĂ© de gĂ©rant. Pour cela, toutes les connaissances d’un expert-comptable sont prĂ©cieuses. Votre expert-comptable peut vous aider Ă  impliquer les associĂ©s et Ă  crĂ©er une vĂ©ritable dynamique collective. Car ce n’est pas uniquement le gĂ©rant qui dĂ©cide dans une SCI ! Pour arbitrer entre les projets d’achat et de vente, de souscription d’emprunt ou encore de lancement de travaux, il faut un chef d’orchestre. Pour faire vivre la sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre dans le temps, de bons statuts et des conditions claires sont importants.

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La fin d’une SCI est aussi une Ă©tape qui peut vous concerner. Si vous ĂȘtes actuellement dans une phase de rĂ©flexion pour crĂ©er une SCI, le sujet de sa dissolution vous semble peut-ĂȘtre lointain. Pourtant, dans ce moment fort, un bon accompagnement est important. Il peut s’agir d’une dissolution voulue ou d’une dissolution subie, notamment avec une liquidation judiciaire. Comme pour une crĂ©ation, la dissolution d’une SCI rĂ©pond Ă  des rĂšgles strictes et des formalitĂ©s inĂ©vitables. Si les dettes de votre SCI vous paraissent difficiles Ă  rĂ©gulariser et si vous sentez dĂ©jĂ  une situation de basculement, agissez avant qu’il ne soit trop tard. La mise en place d’un redressement complet avant l’intervention des crĂ©anciers et une procĂ©dure judiciaire est possible. Une fois encore, un expert-comptable est l’interlocuteur privilĂ©giĂ© pour vous permettre de retrouver une profitabilitĂ©.A savoir : un expert-comptable maĂźtrise de nombreux domaines et dispose aussi d’une trĂšs bonne connaissance du marchĂ© immobilier. Son obligation de conseil est bĂ©nĂ©fique pour vous. Il peut vous aider Ă  dĂ©finir votre politique locative.

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DĂ©terminez le bon niveau de loyer Ă  appliquer pour viser une occupation Ă  100 % de vos biens ou maintenez volontairement un bail Ă©levĂ© en ayant conscience d’un taux de vacance locative « acceptable » pour vous.

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L’accompagnement d’un expert-comptable pour votre SCI immobilier de location

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‍CrĂ©er une SCI nĂ©cessite de respecter un formalisme avec comme nous l’avons vu la rĂ©daction des statuts, des Ă©changes avec l’administration pour aboutir Ă  la publication d’un avis de constitution.Ensuite, il vous faut respecter certaines obligations en matiĂšre sociale, sans nĂ©gliger Ă©galement la comptabilitĂ©. Enfin, c’est aussi la question de la responsabilitĂ© qu’il ne faut pas ignorer. Avec une SCI, et selon les choix effectuĂ©s, vous pouvez engager votre patrimoine personnel Ă  proportion de vos parts sociales dans le capital de la SCI. Pour avoir la certitude d’une crĂ©ation de SCI dans les rĂšgles de l’art, un accompagnement personnalisĂ© est recommandĂ©. Votre expert-comptable peut se charger d'accomplir toutes les dĂ©marches initiales puis vous accompagner de maniĂšre durable dans le temps ! Comptastar propose une approche de spĂ©cialiste de la SCI. Notre Ă©quipe est composĂ©e de conseillers qui connaissent les atouts et les limites des sociĂ©tĂ©s civiles immobiliĂšres. Ils peuvent vous conseiller en totale indĂ©pendance pour que votre SCI soit taillĂ©e sur mesure selon vos envies. Vous voulez un partenaire de confiance Ă  vos cĂŽtĂ©s ? Vous cherchez une solution digne de la haute couture pour crĂ©er votre SCI avec sĂ©rĂ©nitĂ© ? Alors dĂ©couvrez l’étendue de nos services et nos offres SCI immobilier.

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