17/8/2022
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Lorsquâune SCI relĂšve du rĂ©gime fiscal de lâimpĂŽt sur le revenu (IR), alors la fiscalitĂ© des revenus fonciers â et des plus-values - est comparable Ă celle qui sâapplique pour la dĂ©tention directe ou lâindivision. Une situation « par dĂ©faut » qui peut ĂȘtre compatible avec votre projet. Mais il est aussi possible dâopter pour lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (IS), rĂ©gime qui concerne certaines SCI par dĂ©faut selon la nature de ses associĂ©s. Dans ce second cas, certaines dĂ©ductions seront alors rendues possibles. Un choix qui peut vous aider Ă optimiser votre projet et Ă avoir une vision Ă long terme. Alors, entre IR et IS, et pour bien comprendre tous les enjeux de la fiscalitĂ© qui encadre les SCI, nous vous proposons notre guide complet.
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âUne sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre (SCI) a pour objet la gestion dâun patrimoine immobilier. Celui-ci peut ĂȘtre constituĂ© de biens proposĂ©s Ă la location (en location nue).Des rĂšgles fiscales particuliĂšres sâappliquent en ce qui concerne lâimposition. Il faut notamment sâintĂ©resser en premier lieu Ă la qualitĂ© des associĂ©s pour comprendre le rĂ©gime dâimposition qui sâapplique par dĂ©faut.
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âPremiĂšre possibilitĂ© : les associĂ©s sont des personnes physiques. Elles sont alors taxĂ©es Ă lâimpĂŽt sur le revenu (IR). Dans le cas dâune SCI composĂ©e de particuliers associĂ©s ou dâentreprises qui relĂšvent de la catĂ©gorie des bĂ©nĂ©fices non commerciaux (BNC), de micro-entreprises assujetties au rĂ©gime des bĂ©nĂ©fices industriels et commerciaux (BIC) ou rĂ©gime micro-bĂ©nĂ©fice agricole (BA), les associĂ©s sont personnellement imposĂ©s sur les rĂ©sultats, que les revenus soient distribuĂ©s ou non. Les revenus sont imposĂ©s selon les rĂšgles prĂ©vues en matiĂšre de revenus fonciers. Câest ce que lâon appelle la « transluciditĂ© fiscale » car la SCI est transparente fiscalement.Le statut fiscal qui consiste Ă soumettre une SCI Ă lâimpĂŽt sur le revenu est le statut par dĂ©faut, utilisĂ© par la plupart des sociĂ©tĂ©s civiles immobiliĂšres. Cette fiscalitĂ© sâavĂšre particuliĂšrement confiscatoire notamment pour les associĂ©s qui possĂšdent un taux marginal dâimposition Ă©levĂ©. Car en plus du taux quâil faut prendre en compte pour le calcul de lâimpĂŽt, il faut ajouter les prĂ©lĂšvements sociaux applicables aux revenus nets du patrimoine (17,2%).Prenons lâexemple dâun associĂ© dâune SCI dont le taux marginal dâimposition est de 30 %. Si ce dernier perçoit un revenu foncier de 20 000, alors le prĂ©lĂšvement global sera de 9 440 âŹ. Il lui restera 10 560 âŹ.Ce rĂ©gime dâimposition peut amener Ă des situations paradoxales : lâassociĂ© peut ĂȘtre obligĂ© de payer un impĂŽt sur le revenu dĂ©coulant du bĂ©nĂ©fice de la SCI si celle-ci en rĂ©alise un, sans avoir bĂ©nĂ©ficiĂ© personnellement des profits ! Mais Ă lâinverse, si une SCI est dĂ©ficitaire, alors la quote-part du dĂ©ficit « revenant » Ă lâassociĂ© peut ĂȘtre imputĂ©e sur son revenu global rĂ©duisant ainsi sa charge fiscale personnelle.
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âDeuxiĂšme possibilitĂ© : la SCI est soumise Ă lâIS et supporte le poids de lâimpĂŽt selon les bĂ©nĂ©fices. Si les associĂ©s sont des sociĂ©tĂ©s ou entreprises industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles relevant dâun rĂ©gime de bĂ©nĂ©fices rĂ©els, alors il faut prendre en compte les rĂšgles propres Ă leur rĂ©gime dâimposition pour dĂ©terminer la quote-part de leur impĂŽt liĂ© aux bĂ©nĂ©fices. Mais câest la SCI qui est imposĂ©e directement Ă lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (IS).Les associĂ©s ne supporteront aucun impĂŽt sur le revenu sauf si la SCI distribue des dividendes. Dans ce cas, une nouvelle taxation est dĂ©clenchĂ©e avec un prĂ©lĂšvement forfaitaire unique Ă hauteur de 30 % sur les revenus de capitaux mobiliers.Prenons lâexemple dâune SCI qui distribue lâintĂ©gralitĂ© du solde aprĂšs paiement de lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s sous forme de dividendes. Partons du principe que ce montant Ă©quivaut Ă 20 000 âŹ. Alors, le prĂ©lĂšvement forfaitaire unique sera de 6 000 âŹ, laissant Ă lâassociĂ© 14 000 âŹ. Une SCI soumise Ă lâIS sâavĂšre plus intĂ©ressante notamment pour les associĂ©s soumis Ă une tranche marginale dâimposition Ă©levĂ©e. Lâavantage est dâautant plus marquĂ© pour les associĂ©s imposĂ©s Ă 45 %. Une SCI Ă lâIS possĂšde Ă©galement un avantage dĂ©cisif pour pouvoir capitaliser sur les revenus gĂ©nĂ©rĂ©s et Ă©ventuellement envisager de nouveaux investissements. En effet, en lâabsence de distribution de dividendes aux associĂ©s, aucun impĂŽt sur le revenu ne sera prĂ©levĂ© et aucun prĂ©lĂšvement social ne sera appliquĂ© !
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âBien que la qualitĂ© de ses associĂ©s lâamĂšne Ă ĂȘtre encadrĂ©e par le rĂ©gime de lâimpĂŽt sur le revenu, une SCI peut opter pour lâimposition de ses bĂ©nĂ©fices Ă lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s. On parle alors de « lâoption IS ».Dans ce cas, la SCI devient redevable de lâimpĂŽt sur les bĂ©nĂ©fices rĂ©alisĂ©s. Elle doit remplir des obligations dĂ©claratives et transmettre une dĂ©claration dâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (2065) et non plus une dĂ©claration de sociĂ©tĂ© civile non soumise impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (2072). Une SCI soumise Ă lâIS semble plus avantageuse dans de nombreuses situations. En ce qui concerne le taux dâimposition comme les charges dĂ©ductibles, lâimposition Ă lâIS est en effet bien plus efficace. Mais si une SCI Ă lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s semble parfaite pour la gestion dâun bien et lâoptimisation fiscale, cela nâest pas aussi marquĂ© lorsquâil sâagit de vendre un bien.Dans la logique de constitution dâun patrimoine, une SCI peut ĂȘtre amenĂ©e Ă acheter mais Ă©galement Ă vendre des biens immobiliers quâelle possĂšde. Dans ce cas, une imposition sur la plus-value sâapplique. Une SCI Ă lâIS est moins intĂ©ressante sur le plan purement fiscal car il faut ajouter Ă la plus-value la valeur des amortissements dĂ©jĂ appliquĂ©s chaque annĂ©e. Oui, lâamortissement est considĂ©rĂ© comme une plus-value et devient imposable Ă lâIS. Le rĂ©gime des plus-values immobiliĂšres rĂ©sultant de lâIR est plus avantageux car on y retrouve un abattement liĂ© Ă la durĂ©e de dĂ©tention qui mĂšne Ă une exonĂ©ration (au bout de 23 ans pour lâIR, 30 ans pour les prĂ©lĂšvements sociaux). La mĂȘme limite sâapplique lorsquâil sâagit de vendre des capitaux ou sortir des capitaux de la SCI. Si les associĂ©s veulent rĂ©cupĂ©rer une partie de la trĂ©sorerie, alors câest lâimposition qui encadre les dividendes qui sâapplique avec un prĂ©lĂšvement forfaitaire unique de 30 %.Toutes ces considĂ©rations amĂšnent Ă conclure quâune SCI soumise Ă lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s est recommandĂ©e pour les investisseurs qui ont une vision Ă long terme et envisagent une donation et/ou transmission de leur patrimoine. Mais comparer lâIR et lâIS en ce qui concerne la fiscalitĂ© dâune SCI est un exercice complexe, qui demande une approche sur mesure. Tout dĂ©pend de votre stratĂ©gie, des biens que vous voulez acquĂ©rir et de la mise Ă disposition rĂ©alisĂ©e (location, mise Ă disposition Ă titre gratuit, etc.).âą Si une SCI gĂ©nĂšre peu de revenus ou est dĂ©ficitaire, lâIR apparaitra souvent comme plus avantageux.âą Une SCI qui gĂ©nĂšre de forts revenus aura avec lâIS un levier efficace pour optimiser sa fiscalitĂ©.
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âPlusieurs obligations en matiĂšre de fiscalitĂ© doivent ĂȘtre honorĂ©es chaque annĂ©e par la SCI. Elles diffĂšrent selon que la SCI soit Ă lâIR ou lâIS.Commençons par les obligations fiscales pour la taxation des bĂ©nĂ©fices.âą Pour une SCI Ă lâIR, chaque associĂ© doit dĂ©clarer, pour sa quote-part, les revenus issus de la SCI. Il faut complĂ©ter la dĂ©claration des revenus fonciers 2044. Cette dĂ©claration peut se faire directement dans la dĂ©claration dâensemble 2042 au niveau de la case micro-foncier si lâassociĂ© relĂšve de ce rĂ©gime. En parallĂšle, la SCI doit remplir chaque annĂ©e une dĂ©claration de rĂ©sultats (imprimĂ© 2072 C).âą Pour les SCI Ă lâIS, il faut tĂ©lĂ©transmettre une dĂ©claration de rĂ©sultats (formulaire 2065)Une SCI peut aussi devoir honorer des obligations fiscales pour la contribution sur les revenus locatifs. Câest le cas lorsquâelle est soumise Ă lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s. Cette contribution possĂšde un taux de 2,5 % qui sâapplique sur les revenus non soumis Ă TVA et issus de la location de biens achevĂ©s depuis 15 ans au moins.Enfin, citons Ă©galement les obligations fiscales pour la contribution Ă©conomique territoriale (CET). Les locations de locaux nus Ă usage professionnel sont redevables de cette contribution (au-delĂ de 100 000 ⏠HT de recettes pour la CFE, 500 000 ⏠HT pour la CVAE).
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âEn se constituant un patrimoine immobilier, une SCI doit honorer des obligations en matiĂšre dâimposition locale. Ces impĂŽts possĂšdent un montant totalement dĂ©corrĂ©lĂ© du rĂ©sultat annuel et des Ă©ventuels bĂ©nĂ©fices. Quels sont les impĂŽts locaux auxquels une SCI doit faire face ?A la taxe fonciĂšre. Puisque la SCI est propriĂ©taire dâun ou de plusieurs biens, elle doit rĂ©gler la taxe fonciĂšre chaque annĂ©e.
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âLâimpĂŽt sur la fortune immobiliĂšre (qui a succĂ©dĂ© au dispositif dâimpĂŽt sur la fortune) est dĂ» lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier possĂ©dĂ© par un contribuable dĂ©passe la valeur de 1 300 000 âŹ.Les parts dĂ©tenues dans une ou plusieurs SCI sont considĂ©rĂ©es comme des valeurs mobiliĂšres. Il ne sâagit donc pas de biens immobiliers dĂ©tenus en direct⊠mais il sâagit dâun « droit » immobilier qui entre dans le cadre de lâassiette taxable Ă lâIFI. ConcrĂštement, pour lâadministration fiscale, vos parts de SCI sont considĂ©rĂ©es comme des actifs immobiliers dĂ©tenus de maniĂšre indirecte.GrĂące Ă un montage optimisĂ© et Ă une bonne rĂ©partition des parts parmi les diffĂ©rents associĂ©s dans une SCI familiale, il est possible de rĂ©duire voire mĂȘme dans certains cas dâannuler votre IFI. Prenons lâexemple dâune rĂ©sidence secondaire dĂ©tenue avec une SCI.On peut imaginer le transfert de parts des parents vers les enfants majeurs qui ne sont plus dans le foyer fiscal. Les parents pourront alors continuer Ă jouir du bien immobilier mais nâen auront plus la propriĂ©tĂ©. La valeur de la rĂ©sidence secondaire nâentrera pas dans le calcul de leur patrimoine.La fiscalitĂ© est un Ă©lĂ©ment central de la vie dâune SCI.Ne choisissez pas les rĂšgles par dĂ©faut et ne vous contentez pas des dispositions de base. Pour pouvoir rĂ©ellement optimiser votre investissement et faire travailler votre patrimoine, faites-vous accompagner par un spĂ©cialiste. Comptastar est un cabinet dâexpertise-comptable spĂ©cialisĂ© en matiĂšre de crĂ©ation, gestion et optimisation des SCI. Nos conseillers maĂźtrisent parfaitement tous les sujets liĂ©s Ă lâimposition dâune SCI. Selon votre projet - quâil sâagisse dâune crĂ©ation ou de lâaccompagnement dâune SCI dĂ©jĂ existante - nous pouvons vous apporter notre regard extĂ©rieur. Contactez-nous dĂšs Ă prĂ©sent pour en savoir plus.
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