FiscalitĂ© SCI : quelles sont les rĂšgles d’imposition ?

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17/8/2022

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FiscalitĂ© SCI : tout comprendre sur l’imposition de votre sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre

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Lorsqu’une SCI relĂšve du rĂ©gime fiscal de l’impĂŽt sur le revenu (IR), alors la fiscalitĂ© des revenus fonciers – et des plus-values - est comparable Ă  celle qui s’applique pour la dĂ©tention directe ou l’indivision. Une situation « par dĂ©faut » qui peut ĂȘtre compatible avec votre projet. Mais il est aussi possible d’opter pour l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (IS), rĂ©gime qui concerne certaines SCI par dĂ©faut selon la nature de ses associĂ©s. Dans ce second cas, certaines dĂ©ductions seront alors rendues possibles. Un choix qui peut vous aider Ă  optimiser votre projet et Ă  avoir une vision Ă  long terme. Alors, entre IR et IS, et pour bien comprendre tous les enjeux de la fiscalitĂ© qui encadre les SCI, nous vous proposons notre guide complet.

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‍Le rĂ©gime d’imposition des SCI : IR ou IS

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‍Une sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre (SCI) a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier. Celui-ci peut ĂȘtre constituĂ© de biens proposĂ©s Ă  la location (en location nue).Des rĂšgles fiscales particuliĂšres s’appliquent en ce qui concerne l’imposition. Il faut notamment s’intĂ©resser en premier lieu Ă  la qualitĂ© des associĂ©s pour comprendre le rĂ©gime d’imposition qui s’applique par dĂ©faut.

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‍SCI à l’impît sur le revenu (IR)

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‍PremiĂšre possibilitĂ© : les associĂ©s sont des personnes physiques. Elles sont alors taxĂ©es Ă  l’impĂŽt sur le revenu (IR). Dans le cas d’une SCI composĂ©e de particuliers associĂ©s ou d’entreprises qui relĂšvent de la catĂ©gorie des bĂ©nĂ©fices non commerciaux (BNC), de micro-entreprises assujetties au rĂ©gime des bĂ©nĂ©fices industriels et commerciaux (BIC) ou rĂ©gime micro-bĂ©nĂ©fice agricole (BA), les associĂ©s sont personnellement imposĂ©s sur les rĂ©sultats, que les revenus soient distribuĂ©s ou non. Les revenus sont imposĂ©s selon les rĂšgles prĂ©vues en matiĂšre de revenus fonciers. C’est ce que l’on appelle la « transluciditĂ© fiscale » car la SCI est transparente fiscalement.Le statut fiscal qui consiste Ă  soumettre une SCI Ă  l’impĂŽt sur le revenu est le statut par dĂ©faut, utilisĂ© par la plupart des sociĂ©tĂ©s civiles immobiliĂšres. Cette fiscalitĂ© s’avĂšre particuliĂšrement confiscatoire notamment pour les associĂ©s qui possĂšdent un taux marginal d’imposition Ă©levĂ©. Car en plus du taux qu’il faut prendre en compte pour le calcul de l’impĂŽt, il faut ajouter les prĂ©lĂšvements sociaux applicables aux revenus nets du patrimoine (17,2%).Prenons l’exemple d’un associĂ© d’une SCI dont le taux marginal d’imposition est de 30 %. Si ce dernier perçoit un revenu foncier de 20 000, alors le prĂ©lĂšvement global sera de 9 440 €. Il lui restera 10 560 €.Ce rĂ©gime d’imposition peut amener Ă  des situations paradoxales : l’associĂ© peut ĂȘtre obligĂ© de payer un impĂŽt sur le revenu dĂ©coulant du bĂ©nĂ©fice de la SCI si celle-ci en rĂ©alise un, sans avoir bĂ©nĂ©ficiĂ© personnellement des profits ! Mais Ă  l’inverse, si une SCI est dĂ©ficitaire, alors la quote-part du dĂ©ficit « revenant » Ă  l’associĂ© peut ĂȘtre imputĂ©e sur son revenu global rĂ©duisant ainsi sa charge fiscale personnelle.

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‍SCI Ă  l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (IS)

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‍DeuxiĂšme possibilitĂ© : la SCI est soumise Ă  l’IS et supporte le poids de l’impĂŽt selon les bĂ©nĂ©fices. Si les associĂ©s sont des sociĂ©tĂ©s ou entreprises industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles relevant d’un rĂ©gime de bĂ©nĂ©fices rĂ©els, alors il faut prendre en compte les rĂšgles propres Ă  leur rĂ©gime d’imposition pour dĂ©terminer la quote-part de leur impĂŽt liĂ© aux bĂ©nĂ©fices. Mais c’est la SCI qui est imposĂ©e directement Ă  l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (IS).Les associĂ©s ne supporteront aucun impĂŽt sur le revenu sauf si la SCI distribue des dividendes. Dans ce cas, une nouvelle taxation est dĂ©clenchĂ©e avec un prĂ©lĂšvement forfaitaire unique Ă  hauteur de 30 % sur les revenus de capitaux mobiliers.Prenons l’exemple d’une SCI qui distribue l’intĂ©gralitĂ© du solde aprĂšs paiement de l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s sous forme de dividendes. Partons du principe que ce montant Ă©quivaut Ă  20 000 €. Alors, le prĂ©lĂšvement forfaitaire unique sera de 6 000 €, laissant Ă  l’associĂ© 14 000 €. Une SCI soumise Ă  l’IS s’avĂšre plus intĂ©ressante notamment pour les associĂ©s soumis Ă  une tranche marginale d’imposition Ă©levĂ©e. L’avantage est d’autant plus marquĂ© pour les associĂ©s imposĂ©s Ă  45 %. Une SCI Ă  l’IS possĂšde Ă©galement un avantage dĂ©cisif pour pouvoir capitaliser sur les revenus gĂ©nĂ©rĂ©s et Ă©ventuellement envisager de nouveaux investissements. En effet, en l’absence de distribution de dividendes aux associĂ©s, aucun impĂŽt sur le revenu ne sera prĂ©levĂ© et aucun prĂ©lĂšvement social ne sera appliquĂ© !

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‍L’option à l’IS

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‍Bien que la qualitĂ© de ses associĂ©s l’amĂšne Ă  ĂȘtre encadrĂ©e par le rĂ©gime de l’impĂŽt sur le revenu, une SCI peut opter pour l’imposition de ses bĂ©nĂ©fices Ă  l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s. On parle alors de « l’option IS ».Dans ce cas, la SCI devient redevable de l’impĂŽt sur les bĂ©nĂ©fices rĂ©alisĂ©s. Elle doit remplir des obligations dĂ©claratives et transmettre une dĂ©claration d’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (2065) et non plus une dĂ©claration de sociĂ©tĂ© civile non soumise impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (2072). Une SCI soumise Ă  l’IS semble plus avantageuse dans de nombreuses situations. En ce qui concerne le taux d’imposition comme les charges dĂ©ductibles, l’imposition Ă  l’IS est en effet bien plus efficace. Mais si une SCI Ă  l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s semble parfaite pour la gestion d’un bien et l’optimisation fiscale, cela n’est pas aussi marquĂ© lorsqu’il s’agit de vendre un bien.Dans la logique de constitution d’un patrimoine, une SCI peut ĂȘtre amenĂ©e Ă  acheter mais Ă©galement Ă  vendre des biens immobiliers qu’elle possĂšde. Dans ce cas, une imposition sur la plus-value s’applique. Une SCI Ă  l’IS est moins intĂ©ressante sur le plan purement fiscal car il faut ajouter Ă  la plus-value la valeur des amortissements dĂ©jĂ  appliquĂ©s chaque annĂ©e. Oui, l’amortissement est considĂ©rĂ© comme une plus-value et devient imposable Ă  l’IS. Le rĂ©gime des plus-values immobiliĂšres rĂ©sultant de l’IR est plus avantageux car on y retrouve un abattement liĂ© Ă  la durĂ©e de dĂ©tention qui mĂšne Ă  une exonĂ©ration (au bout de 23 ans pour l’IR, 30 ans pour les prĂ©lĂšvements sociaux). La mĂȘme limite s’applique lorsqu’il s’agit de vendre des capitaux ou sortir des capitaux de la SCI. Si les associĂ©s veulent rĂ©cupĂ©rer une partie de la trĂ©sorerie, alors c’est l’imposition qui encadre les dividendes qui s’applique avec un prĂ©lĂšvement forfaitaire unique de 30 %.Toutes ces considĂ©rations amĂšnent Ă  conclure qu’une SCI soumise Ă  l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s est recommandĂ©e pour les investisseurs qui ont une vision Ă  long terme et envisagent une donation et/ou transmission de leur patrimoine. Mais comparer l’IR et l’IS en ce qui concerne la fiscalitĂ© d’une SCI est un exercice complexe, qui demande une approche sur mesure. Tout dĂ©pend de votre stratĂ©gie, des biens que vous voulez acquĂ©rir et de la mise Ă  disposition rĂ©alisĂ©e (location, mise Ă  disposition Ă  titre gratuit, etc.).‱ Si une SCI gĂ©nĂšre peu de revenus ou est dĂ©ficitaire, l’IR apparaitra souvent comme plus avantageux.‱ Une SCI qui gĂ©nĂšre de forts revenus aura avec l’IS un levier efficace pour optimiser sa fiscalitĂ©.

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‍Les obligations de dĂ©claration en ce qui concerne la fiscalitĂ© d’une SCI

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‍Plusieurs obligations en matiĂšre de fiscalitĂ© doivent ĂȘtre honorĂ©es chaque annĂ©e par la SCI. Elles diffĂšrent selon que la SCI soit Ă  l’IR ou l’IS.Commençons par les obligations fiscales pour la taxation des bĂ©nĂ©fices.‱ Pour une SCI Ă  l’IR, chaque associĂ© doit dĂ©clarer, pour sa quote-part, les revenus issus de la SCI. Il faut complĂ©ter la dĂ©claration des revenus fonciers 2044. Cette dĂ©claration peut se faire directement dans la dĂ©claration d’ensemble 2042 au niveau de la case micro-foncier si l’associĂ© relĂšve de ce rĂ©gime. En parallĂšle, la SCI doit remplir chaque annĂ©e une dĂ©claration de rĂ©sultats (imprimĂ© 2072 C).‱ Pour les SCI Ă  l’IS, il faut tĂ©lĂ©transmettre une dĂ©claration de rĂ©sultats (formulaire 2065)Une SCI peut aussi devoir honorer des obligations fiscales pour la contribution sur les revenus locatifs. C’est le cas lorsqu’elle est soumise Ă  l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s. Cette contribution possĂšde un taux de 2,5 % qui s’applique sur les revenus non soumis Ă  TVA et issus de la location de biens achevĂ©s depuis 15 ans au moins.Enfin, citons Ă©galement les obligations fiscales pour la contribution Ă©conomique territoriale (CET). Les locations de locaux nus Ă  usage professionnel sont redevables de cette contribution (au-delĂ  de 100 000 € HT de recettes pour la CFE, 500 000 € HT pour la CVAE).

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‍Les impîts locaux et la SCI

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‍En se constituant un patrimoine immobilier, une SCI doit honorer des obligations en matiĂšre d’imposition locale. Ces impĂŽts possĂšdent un montant totalement dĂ©corrĂ©lĂ© du rĂ©sultat annuel et des Ă©ventuels bĂ©nĂ©fices. Quels sont les impĂŽts locaux auxquels une SCI doit faire face ?A la taxe fonciĂšre. Puisque la SCI est propriĂ©taire d’un ou de plusieurs biens, elle doit rĂ©gler la taxe fonciĂšre chaque annĂ©e.

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‍Impît sur la fortune immobiliùre (IFI) et SCI

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‍L’impĂŽt sur la fortune immobiliĂšre (qui a succĂ©dĂ© au dispositif d’impĂŽt sur la fortune) est dĂ» lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier possĂ©dĂ© par un contribuable dĂ©passe la valeur de 1 300 000 €.Les parts dĂ©tenues dans une ou plusieurs SCI sont considĂ©rĂ©es comme des valeurs mobiliĂšres. Il ne s’agit donc pas de biens immobiliers dĂ©tenus en direct
 mais il s’agit d’un « droit » immobilier qui entre dans le cadre de l’assiette taxable Ă  l’IFI. ConcrĂštement, pour l’administration fiscale, vos parts de SCI sont considĂ©rĂ©es comme des actifs immobiliers dĂ©tenus de maniĂšre indirecte.GrĂące Ă  un montage optimisĂ© et Ă  une bonne rĂ©partition des parts parmi les diffĂ©rents associĂ©s dans une SCI familiale, il est possible de rĂ©duire voire mĂȘme dans certains cas d’annuler votre IFI. Prenons l’exemple d’une rĂ©sidence secondaire dĂ©tenue avec une SCI.On peut imaginer le transfert de parts des parents vers les enfants majeurs qui ne sont plus dans le foyer fiscal. Les parents pourront alors continuer Ă  jouir du bien immobilier mais n’en auront plus la propriĂ©tĂ©. La valeur de la rĂ©sidence secondaire n’entrera pas dans le calcul de leur patrimoine.La fiscalitĂ© est un Ă©lĂ©ment central de la vie d’une SCI.Ne choisissez pas les rĂšgles par dĂ©faut et ne vous contentez pas des dispositions de base. Pour pouvoir rĂ©ellement optimiser votre investissement et faire travailler votre patrimoine, faites-vous accompagner par un spĂ©cialiste. Comptastar est un cabinet d’expertise-comptable spĂ©cialisĂ© en matiĂšre de crĂ©ation, gestion et optimisation des SCI. Nos conseillers maĂźtrisent parfaitement tous les sujets liĂ©s Ă  l’imposition d’une SCI. Selon votre projet - qu’il s’agisse d’une crĂ©ation ou de l’accompagnement d’une SCI dĂ©jĂ  existante - nous pouvons vous apporter notre regard extĂ©rieur. Contactez-nous dĂšs Ă  prĂ©sent pour en savoir plus.

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